Что надо для создания товарищества собственников жилья (ТСЖ)?

X
Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Разработан командой socpravo.ru
X Хотите оставить пожелание для автора?

Какие документы необходимы для регистрации товарищества собственников жилья (ТСЖ)? Как оформить протокол о создании товарищества? Какой нужен кворум, и как провести собрание?

Вопросы о ТСЖ-Центре в первую очередь связаны с созданием ТСЖ – товарищества собственников жилья. Об этой организационно-правовой форме мы и поговорим.

Что такое ТСЖ?

Варианты условий создания товарищества

Отличие способов управления общим имуществом в многоквартирном доме

Учредительные документы товарищества собственников жилья

Форма проведения общего собрания собственников

Порядок проведения общего собрания собственников

Что такое ТСЖ?

Для начала необходимо разобраться с самим понятием ТСЖ, так как разбирая его на части можно понять его правовую природу, плюсы и минусы. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это:

в первую очередь — юридическое лицо

  • имеет обособленное имущество, отвечает им по своим обязательствам, от своего имени приобретает права и несет обязанности, и зарегистрировано в установленном порядке (статья 48 Гражданского кодекса РФ);

во вторую очередь — корпоративная организация

  • учредители (участники) ТСЖ являются членами ТСЖ и все вместе (общее собрание) являются высшим органом (статья 65.1 Гражданского кодекса РФ);

в третью очередь — некоммерческая организация

  • основной целью организации является не извлечение прибыли, а достижение другой цели (например, совместное управление общим имуществом в доме). Если в ТСЖ появляется прибыль, то она не распределяется между участниками, а направляется на достижение основной цели (статьи 50, 123.1 Гражданского кодекса РФ).
Условие (характеристика) Плюс (+) Минус (-)
юридическое лицо — участники товарищества (собственники жилья) не отвечают своим личным имуществом по договорам заключенным организацией;

— самостоятельное управление за счет выбранных органов управления

— необходимо: соблюсти порядок создания и пройти государственную регистрацию;

— имущество только то, что заработали сами (не бюджет)

корпоративная организация — достаточно легко меняется власть путем переизбрания органов власти на общем собрании;

— невозможность узурпации власти в одних руках

— важные решения необходимо согласовывать и документально оформлять (бюрократия)
некоммерческая организация — льготные тарифы;

— льготное налогообложение;

— государственная поддержка на разных уровнях некоторых проектов

— экономия денег и дополнительные доходы не могут быть распределены между участниками, а остаются в организации

Варианты условий создания товарищества

Товарищество собственников жилья может быть создано путем объединения (статья 136 Жилищного кодекса РФ):

  • собственников квартир в пределах одного многоквартирного дома. Самый распространенный повод создания товариществ, т.к. все имеют равные доли в общем имуществе многоквартирного дома, и несут равные обязанности по его содержанию.
  • собственников квартир в нескольких многоквартирных домах, когда они расположены на земельных участках имеющих общую границу и общие сети инженерно-технического обеспечения, а также могут иметь иные элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Не очень распространенный случай, т.к. имеет минусы в сложности создания и управления, обусловленные человеческими субъективными факторами (в чужом доме всегда ремонт позже надо делать, а председатель должен быть свой). Чаще всего проезды, освещение, инженерные сети между домами и т.п. является муниципальной собственностью, по этому их содержание не требует от собственников постоянных и значительных затрат.
  • собственники жилых домов (не многоквартирных) или дачных домов, которые расположены на земельных участках имеющих общую границу и общие сети инженерно-технического обеспечения, а также могут иметь иные элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования. Повод создания используемый в последние годы в таких образованиях как поселки таун-хаусов, коттеджные поселки, дачные поселки и т.п. Сложная в управлении, но необходимая (до передачи общего имущества в муниципальную собственность)  т.к. общая инфраструктура находится в общей долевой собственности и требует постоянного содержания и ремонта.

В нашем материале мы будем рассматривать вариант товарищества собственников жилья созданный для управления общим имуществом в одном многоквартирном доме. Принципы управления в иных вариантах являются аналогичными, а отличия и тонкости будем рассматривать отдельно.

Отличие способов управления общим имуществом в многоквартирном доме

Вопросы различий в формах управления общим имуществом в многоквартирном доме мы уже ранее рассмотрели в материал «ТСЖ или УК? А может непосредственное?«

При наличии дополнительных вопросов читателей, связанных с различиями в управлении общим имуществом, будем рассматривать их дополнительно.

Учредительные документы товарищества собственников жилья

Общие правила регистрации товарищества собственников жилья, как юридического лица, можно понять на примере регистрации общества с ограниченной ответственностью, которую мы рассматривали в материале «Как зарегистрировать ООО?«

Если читателю общие правила уже известны, то рассмотрим отличия в документах, представляемых для государственной регистрации. Дополнительно к заявлению по установленной форме и квитанции подтверждающей оплату государственной пошлины, при государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются:

Протокол о создании товарищества собственников жилья

В статье 136 Жилищного кодекса РФ прямо указаны только два вопроса, обязательные для включения в протокол о создании товарищества собственников жилья:

  • решение о создании товарищества;
  • решение об утверждении устава товарищества.

Если в протоколе общего собрания собственников жилья будут указаны только эти два вопроса, то регистрирующий орган не сможет отказать в регистрации товарищества, однако в ближайшем будущем вам придется опять собирать общее собрание и принимать на нем иные, необходимые для повседневной деятельности товарищества, вопросы.

Исходя из сложности проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, целесообразно включить в повестку первого общего собрания, помимо двух обязательных вопросов и иные, дополнительные вопросы, решение по которым отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья и необходимые для деятельности товарищества (статья 145 Жилищного кодекса РФ):

  • принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения правлением товарищества собственников жилья общего собрания;
  • выбор способа управления многоквартирным домом;
  • определение способа уведомления собственников жилья, членов товарищества собственников жилья о собраниях собственников жилья, собраниях членов товарищества собственников жилья, решениях и документах принятых на собраниях, об оспаривании принятых собранием решений, о решениях и документах, принятых советом многоквартирного дома и его председателем, о решениях и документах, принятых правлением товарищества собственников жилья и председателем правления и информация о которых подлежит обязательному опубликованию, а также по иным вопросам, по которым информация подлежит доведению собственникам жилья или членам товарищества собственников жилья;
  • определения места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование;
  • избрание членов правления товарищества;
  • избрание председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества;
  • избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  • утверждение порядка образования фондов товарищества (фонд текущего ремонта, фонд капитального ремонта, иные фонды предусмотренные уставом);
  • утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме (если план содержания и ремонта общего имущества уже определен);
  • утверждение смет доходов и расходов товарищества на год (если смета доходов и расходов уже определена);
  • принятие правил внутреннего распорядка товарищества;
  • принятие положения об оплате труда работников товарищества;
  • принятие коллективного договора работников товарищества;
  • определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества.

Включение указанных вопросов в протокол общего собрания членов товарищества собственников жилья позволит на первом же собрании решить все основные вопросы, которые возникнут в течение первого же года управления домом.

Образец Уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Ссылка на протокол общего собрания

Устав товарищества собственников жилья

Отдельно мы не будем рассматривать устав товарищества собственников жилья. Устав хоть и является основным учредительным документов товарищества, но в практике его содержание используется в основном типовое. Это связано с тем, что доскональный анализ или разработка данного документа является сложной работой для корпоративного юриста.

В товариществе собственников жилья целесообразнее использовать устав содержащий общие условия и требования, т.к. при возникновении какой-либо спорной ситуации подлежит применению норма установленная уставом, а в случае же ее отсутствия будет применяться норма установленная действующим нормативным правовым актом.

Необходимо отметить, что российское корпоративное законодательство в результате своего многолетнего развития оказалось больше направленным на защиту слабых участников корпоративных отношений (членов, участников), чем органов управления. Именно по этой причине использование общих норм более целесообразно с точки зрения защиты интересов простых членов товарищества собственников жилья.

Образец устава товарищества собственников жилья

Сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений и принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Необходимым, для государственной регистрации товарищества собственников жилья, являются сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно действующего законодательства нет обязательной формы сведений о лицах проголосовавших и принадлежащих им долях — значит форма может быть любой. Однако, в статье 138 Жилищного кодекса РФ указано, что товарищество собственников жилья обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Исходя из данного положения следует, что т.к. реестр членов товарищества является обязательным документом, то сведения, необходимые для представления в регистрирующий орган, можно составить на его основе.

В статье 143 Жилищного кодекса РФ указано, что реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Исходя из того, что требование о предоставлении сведений, позволяющих идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, не является обязательным для представления в регистрирующий орган, то данную информацию будем включать только в реестр членов товарищества.

Правильным способом определения списка собственников и долей в праве общей собственности принадлежащих им является получение сведений из Единого государственного реестра недвижимости. Как установлено в статье 28  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. В свою очередь, в  части 4 статьи 62 сказано, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на момент выдачи органом регистрации прав или многофункциональным центром сведений.

Таким образом, для получения правильных и актуальных сведений о собственниках в многоквартирном доме, следует получить информацию от самих собственников или из Единого государственного реестра недвижимости.

После получения необходимых сведений можно как составить реестр для голосования на общем собрании собственников жилья, так и впоследствии, по итогам результатов голосования по вопросам повестки дня, реестр голосования на общем собрании собственников жилья. Предоставление этих двух документов, как в виде отдельных документов так и в виде одного объединенного документа будет отвечать обязательным признакам указанным в законе, т.к. будет содержать необходимые сведения.

Образец сведений о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений и принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (реестр членов товарищества собственников жилья).

Форма проведения общего собрания собственников

Форма проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Обще собрание может быть проведено в трех формах (статья 44.1 Жилищного кодекса РФ):

  1. очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
  2. заочного голосования (опросным путем или с использованием системы);
  3. очно-заочного голосования.

Первоначально законодатель предусмотрел только две формы голосования — очное голосование и заочное голосование. Это две отдельные формы голосования и две отдельные процедуры. Первичным является очное голосование и оно является обязательным, а заочное голосование проводится только в случае, когда очное голосование не набрало кворум.

Однако, провести в многоквартирном доме очное голосование, когда число собственников хотя бы больше 50 — достаточно проблематично, трудно в одно время и в одном месте собрать необходимое количество работающих собственников. Это привело к тому, что собственники очное собрание проводили  формально, исключительно ради подтверждения факта отсутствия кворума, а в основном принимали решения путем заочного голосования

Именно по этим причинам, проанализировав правоприменительную практику, законодатель ввел третью форму голосования «очно-заочное» голосование предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На сегодняшний день очно-заочное голосование является самым распространенным способом голосования, т.к. позволяет максимально широко охватить собственников и учесть их мнение по поставленным вопросам. По этой причине рассмотрим именно эту форму проведения собрания во второй части нашего материала. «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

1 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...