Что надо для создания товарищества собственников жилья (ТСЖ)?

Что надо для создания товарищества собственников жилья (ТСЖ)?

X

Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Правила пользования

Разработан командой socpravo.ru

Какие документы необходимы для регистрации товарищества собственников жилья (ТСЖ)? Как оформить протокол о создании товарищества? Какой нужен кворум, и как провести собрание?

Вопросы о ТСЖ-Центре в первую очередь связаны с созданием ТСЖ – товарищества собственников жилья. Об этой организационно-правовой форме мы и поговорим.

Что такое ТСЖ?

Варианты условий создания товарищества

Отличие способов управления общим имуществом в многоквартирном доме

Учредительные документы товарищества собственников жилья

• протокол о создании товарищества собственников жилья

• устав товарищества

• сведения о лицах, проголосовавших на собрании

Форма проведения общего собрания собственников

Порядок проведения общего собрания собственников

Что такое ТСЖ?

Для начала необходимо разобраться с самим понятием ТСЖ, так как разбирая его на части можно понять его правовую природу, плюсы и минусы. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это:

в первую очередь — юридическое лицо

• имеет обособленное имущество, отвечает им по своим обязательствам, от своего имени приобретает права и несет обязанности, и зарегистрировано в установленном порядке (статья 48 Гражданского кодекса РФ);

во вторую очередь — корпоративная организация

• учредители (участники) ТСЖ являются членами ТСЖ и все вместе (общее собрание) являются высшим органом (статья 65.1 Гражданского кодекса РФ);

в третью очередь — некоммерческая организация

• основной целью организации является не извлечение прибыли, а достижение другой цели (например, совместное управление общим имуществом в доме). Если в ТСЖ появляется прибыль, то она не распределяется между участниками, а направляется на достижение основной цели (статьи 50, 123.1 Гражданского кодекса РФ).

Варианты условий создания товарищества

Товарищество собственников жилья может быть создано путем объединения (статья 136 Жилищного кодекса РФ):

• собственников квартир в пределах одного многоквартирного дома. Самый распространенный повод создания товариществ, т.к. все имеют равные доли в общем имуществе многоквартирного дома, и несут равные обязанности по его содержанию.
• собственников квартир в нескольких многоквартирных домах, когда они расположены на земельных участках имеющих общую границу и общие сети инженерно-технического обеспечения, а также могут иметь иные элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Не очень распространенный случай, т.к. имеет минусы в сложности создания и управления, обусловленные человеческими субъективными факторами (в чужом доме всегда ремонт позже надо делать, а председатель должен быть свой). Чаще всего проезды, освещение, инженерные сети между домами и т.п. является муниципальной собственностью, по этому их содержание не требует от собственников постоянных и значительных затрат.
• собственники жилых домов (не многоквартирных) или дачных домов, которые расположены на земельных участках имеющих общую границу и общие сети инженерно-технического обеспечения, а также могут иметь иные элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования. Повод создания используемый в последние годы в таких образованиях как поселки таун-хаусов, коттеджные поселки, дачные поселки и т.п. Сложная в управлении, но необходимая (до передачи общего имущества в муниципальную собственность)  т.к. общая инфраструктура находится в общей долевой собственности и требует постоянного содержания и ремонта.

В нашем материале мы будем рассматривать вариант товарищества собственников жилья созданный для управления общим имуществом в одном многоквартирном доме. Принципы управления в иных вариантах являются аналогичными, а отличия и тонкости будем рассматривать отдельно.

Отличие способов управления общим имуществом в многоквартирном доме

Вопросы различий в формах управления общим имуществом в многоквартирном доме мы уже ранее рассмотрели в материал «ТСЖ или УК? А может непосредственное?«

При наличии дополнительных вопросов читателей, связанных с различиями в управлении общим имуществом, будем рассматривать их дополнительно.

Учредительные документы товарищества собственников жилья

Общие правила регистрации товарищества собственников жилья, как юридического лица, можно понять на примере регистрации общества с ограниченной ответственностью, которую мы рассматривали в материале «Как зарегистрировать ООО?«

Если читателю общие правила уже известны, то рассмотрим отличия в документах, представляемых для государственной регистрации. Дополнительно к заявлению по установленной форме и квитанции подтверждающей оплату государственной пошлины, при государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава;
• устав товарищества;
• сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Протокол о создании товарищества собственников жилья

В статье 136 Жилищного кодекса РФ прямо указаны только два вопроса, обязательные для включения в протокол о создании товарищества собственников жилья:

• решение о создании товарищества;
• решение об утверждении устава товарищества.

Если в протоколе общего собрания собственников жилья будут указаны только эти два вопроса, то регистрирующий орган не сможет отказать в регистрации товарищества, однако в ближайшем будущем вам придется опять собирать общее собрание и принимать на нем иные, необходимые для повседневной деятельности товарищества, вопросы.

Исходя из сложности проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, целесообразно включить в повестку первого общего собрания, помимо двух обязательных вопросов и иные, дополнительные вопросы, решение по которым отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья и необходимые для деятельности товарищества (статья 145 Жилищного кодекса РФ):

• принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения правлением товарищества собственников жилья общего собрания;
• выбор способа управления многоквартирным домом;
• определение способа уведомления собственников жилья, членов товарищества собственников жилья о собраниях собственников жилья, собраниях членов товарищества собственников жилья, решениях и документах принятых на собраниях, об оспаривании принятых собранием решений, о решениях и документах, принятых советом многоквартирного дома и его председателем, о решениях и документах, принятых правлением товарищества собственников жилья и председателем правления и информация о которых подлежит обязательному опубликованию, а также по иным вопросам, по которым информация подлежит доведению собственникам жилья или членам товарищества собственников жилья;
• определения места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование;
• избрание членов правления товарищества;
• избрание председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества;
• избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
• установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
• утверждение порядка образования фондов товарищества (фонд текущего ремонта, фонд капитального ремонта, иные фонды предусмотренные уставом);
• утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме (если план содержания и ремонта общего имущества уже определен);
• утверждение смет доходов и расходов товарищества на год (если смета доходов и расходов уже определена);
• принятие правил внутреннего распорядка товарищества;
• принятие положения об оплате труда работников товарищества;
• принятие коллективного договора работников товарищества;
• определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества.

Включение указанных вопросов в протокол общего собрания членов товарищества собственников жилья позволит на первом же собрании решить все основные вопросы, которые возникнут в течение первого же года управления домом.

Образец Уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Протокол общего собрания

Устав товарищества собственников жилья

Отдельно мы не будем рассматривать устав товарищества собственников жилья. Устав хоть и является основным учредительным документов товарищества, но в практике его содержание используется в основном типовое. Это связано с тем, что доскональный анализ или разработка данного документа является сложной работой для корпоративного юриста.

В товариществе собственников жилья целесообразнее использовать устав содержащий общие условия и требования, т.к. при возникновении какой-либо спорной ситуации подлежит применению норма установленная уставом, а в случае же ее отсутствия будет применяться норма установленная действующим нормативным правовым актом.

Необходимо отметить, что российское корпоративное законодательство в результате своего многолетнего развития оказалось больше направленным на защиту слабых участников корпоративных отношений (членов, участников), чем органов управления. Именно по этой причине использование общих норм более целесообразно с точки зрения защиты интересов простых членов товарищества собственников жилья.

Образец устава товарищества собственников жилья

Сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений и принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Необходимым, для государственной регистрации товарищества собственников жилья, являются сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно действующего законодательства нет обязательной формы сведений о лицах проголосовавших и принадлежащих им долях — значит форма может быть любой. Однако, в статье 138 Жилищного кодекса РФ указано, что товарищество собственников жилья обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Исходя из данного положения следует, что т.к. реестр членов товарищества является обязательным документом, то сведения, необходимые для представления в регистрирующий орган, можно составить на его основе.

В статье 143 Жилищного кодекса РФ указано, что реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Исходя из того, что требование о предоставлении сведений, позволяющих идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, не является обязательным для представления в регистрирующий орган, то данную информацию будем включать только в реестр членов товарищества.

Правильным способом определения списка собственников и долей в праве общей собственности принадлежащих им является получение сведений из Единого государственного реестра недвижимости. Как установлено в статье 28  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. В свою очередь, в  части 4 статьи 62 сказано, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на момент выдачи органом регистрации прав или многофункциональным центром сведений.

Таким образом, для получения правильных и актуальных сведений о собственниках в многоквартирном доме, следует получить информацию от самих собственников или из Единого государственного реестра недвижимости.

После получения необходимых сведений можно как составить реестр для голосования на общем собрании собственников жилья, так и впоследствии, по итогам результатов голосования по вопросам повестки дня, реестр голосования на общем собрании собственников жилья. Предоставление этих двух документов, как в виде отдельных документов так и в виде одного объединенного документа будет отвечать обязательным признакам указанным в законе, т.к. будет содержать необходимые сведения.

Образец сведений о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений и принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (реестр членов товарищества собственников жилья).

Форма проведения общего собрания собственников

Форма проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Обще собрание может быть проведено в трех формах (статья 44.1 Жилищного кодекса РФ):

1. очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2. заочного голосования (опросным путем или с использованием системы);
3. очно-заочного голосования.

Первоначально законодатель предусмотрел только две формы голосования — очное голосование и заочное голосование. Это две отдельные формы голосования и две отдельные процедуры. Первичным является очное голосование и оно является обязательным, а заочное голосование проводится только в случае, когда очное голосование не набрало кворум.

Однако, провести в многоквартирном доме очное голосование, когда число собственников хотя бы больше 50 — достаточно проблематично, трудно в одно время и в одном месте собрать необходимое количество работающих собственников. Это привело к тому, что собственники очное собрание проводили  формально, исключительно ради подтверждения факта отсутствия кворума, а в основном принимали решения путем заочного голосования

Именно по этим причинам, проанализировав правоприменительную практику, законодатель ввел третью форму голосования «очно-заочное» голосование предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На сегодняшний день очно-заочное голосование является самым распространенным способом голосования, т.к. позволяет максимально широко охватить собственников и учесть их мнение по поставленным вопросам. По этой причине рассмотрим именно эту форму проведения собрания во второй части нашего материала. «Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»

продолжение:

Порядок проведения общего собрания собственников