Домоуправ, или Кто в доме главный?

X
Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Разработан командой socpravo.ru
X Хотите оставить пожелание для автора?

Кто такой домоуправ? Кто входит в совет многоквартирного дома? Кто представляет интересы собственников в доме? Раз за разом пользователи задают вопрос о полномочиях домоуправа, и кто в доме главный. Давайте разберемся с этим понятием.

Домоуправ или управдом – это сокращение от «управляющий домом» и ранее в законодательстве присутствовал этот термин, но его уже давно нет. В настоящий момент домоуправ имеет два смысла – представитель наймодателя и председатель совета многоквартирного дома.

Представитель наймодателя

Председатель совета многоквартирного дома

Ответственность представителя наймодателя, совета многоквартирного дома и председателя совета

Представитель наймодателя

Согласно статьи 91.20 Жилищного кодекса РФ – управляющим наемного дома является управомоченный осуществлять функции наймодателя собственником помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома и осуществляющий управление наемным домом.

Отступление от автора. Определение дано не законодателем, а нами, исходя из анализа этой статьи, и может быть откорректировано в будущем.

О спойлерах. В серых полосах (спойлер) скрыт текст правовых норм. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Полный текст статьи 91.20 Жилищного кодекса РФ 

Spoiler

  1. Управление наемным домом осуществляется с учетом требований, установленных частями 1 — 1.2, 15 и 16 статьи 161 настоящего Кодекса, наймодателем жилых помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление таким домом осуществляется управляющей организацией в соответствии с частями 2.3, 9 и 10 статьи 161 настоящего Кодекса по договору управления, заключенному в соответствии со статьей 162 настоящего Кодекса собственником или управомоченным им наймодателем.
  2. Наймодатель жилых помещений в наемном доме, управомоченный осуществлять функции наймодателя собственником помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома и осуществляющий управление наемным домом, несет ответственность перед таким собственником за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание наемного дома и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленным Правительством Российской Федерации правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме в случае, если наемный дом является многоквартирным домом, за обеспечение предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства наемного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и собственникам и пользователям жилых домов.
  3. Порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, и являющимися наемными домами и находящимися в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования жилыми домами устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

 Соответственно, в наемном доме домоуправом будет являться тот, кому собственник этого дома предоставил свои полномочия. Также подобное распространяется и не только на наемные дома. Вообще иногда домоуправом называют представителя собственника (наймодателя) там, где есть необходимость представлять интересы. Например, в многоквартирных домах, где большинство жилых помещений находится в государственной или муниципальной собственности, в общежитиях и домах специализированного жилищного фонда. Но во всех рассматриваемых нами случаях, домоуправ – это представитель наймодателя. т.е. собственника этих помещений.

Как Вы знаете, полномочия оформляются документально (например, приказ или доверенность) и превышение полномочий влечет не только недействительность действий, но и возможную ответственность за превышения. Поэтому в рассматриваемом нами варианте домоуправа, как представителя наймодателя, полномочия домоуправа будут меньше или равны правам наймодателя.

В первую очередь наймодатель осуществляет свои права как собственник, что нашло свое отражение в Гражданском кодексе РФ:

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности 

Spoiler

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
  2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
  3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
  4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

 и это продублировано в Жилищном кодексе РФ

ст. 30 ЖК РФ Права и обязанности собственника жилого помещения 

Spoiler

  1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
  2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
  3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
  4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
  5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

а затем, уже указаны как права и обязанности наймодателя

Статья 65 ЖК РФ.  Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Spoiler

  1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

  1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Статья 91.7. ЖК РФ Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Spoiler

  1. Стороны договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеют права и обязанности, предусмотренные частью 2 статьи 61, статьей 65, пунктами 1, 3 и 5 части 1, частью 2, пунктами 1 — 3, 5 и 6 части 3, частью 4 статьи 67, статьями 70, 71 и 80 настоящего Кодекса, а также несут ответственность, предусмотренную статьями 66 и 68 настоящего Кодекса.
  2. Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором.
  3. Передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

Также полномочия домоуправа содержатся и в подзаконных актах, например:

  • Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416)
  • Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
  • Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491)

в части, где указаны права наймодателя или собственника.

Вывод: как видите, если перед Вами домоуправ (управдом) как представитель наймодателя в наемном доме или других типов домов, то его полномочия твердо зафиксированы действующими нормативными актами и обширны, но за превышение этих полномочий или ненадлежащее исполнение своих обязанностей установлена ответственность, вплоть до уголовной.

Председатель совета многоквартирного дома

Второе значение слова домоуправ, в его современном понимании, это председатель совета многоквартирного дома. Именно старшие по домам (управляющие по домам) ранее и назывались домоуправами (управдомами). Однако, перед тем, как рассказать непосредственно о председателе совета многоквартирного дома и его полномочиях, необходимо поговорить об остальных органах управления в доме и самих собственниках.

Не будем в данном случае цитировать Жилищный кодекс, а постараемся простыми словами объяснить отличия, дав свои характеристики основным полномочиям собственников в доме и его органов управления. Сравнивать будем с государственным устройством 🙂

Общее собрание собственников — это народ, принимающий решения на референдуме. И как всегда – народ безлик и безучастен. Да, народ примет решения своим большинством, но те решения, в которых его смогут убедить совет дома и иные лица. Также и в жизни – тот кто больше агитирует, тот и склоняет мысли толпы к своей точке зрения. А сам народ ничего делать не будет, т.к. на самостоятельные действия ни прав, ни желания нет. Подскажет кто-то путь – проголосуют, не подскажет – примут решение «на авось».

Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 

Spoiler

  1. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет;

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ)

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

(п. 3.2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

(п. 3.3 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

(п. 3.4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

(п. 3.5 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

(п. 4.2 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

(п. 4.3 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

Общее собрание может принимать решения только с чьей-то помощью, поэтому полномочиями наделены собственник в доме, совет дома и председатель совета.

Отдельный собственник (инициатор собрания) – это гражданин или группа граждан, которые живут в государстве, и иногда задумывают провести референдум. И полномочия собственника примерно такие же как  у гражданина – если он хочет провести референдум, то надо собрать много документов, а потом отправить все в соответствующий орган власти, который решает обоснованность данного референдума и при обоснованности – проводит его. Такая же картина и в предоставлении информации собственнику, — органы власти отвечают на письменные запросы граждан, но предоставляют не всю информацию, а только то, что хотят или предписанное законом.

Для защиты своих интересов, собственники выбирают совет дома и его председателя.

Полный текст статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ для самостоятельного изучения

 

Spoiler
 ЖК РФ, Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

(введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

  1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
  2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
  3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
  4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
  5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

  1. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
  2. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
  3. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

  1. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
  2. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
  3. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
  4. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.
  5. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

(часть 13 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

 Напомним, что если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (ЖСК, СПК) и при этом в доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.  При этом, у каждого дома может быть только отдельный совет, т.к. запрет об избрании совета для нескольких домов установлен законодательно.

Ранее многие пользовались тем, что регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Но после того, как была изменена статья 46 Жилищного кодекса РФ подделать полномочия совета, без проведения общего собрания – стало очень сложно. Напомним, что копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом организовавшем собрание, в управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК, СПК), а те в свою очередь, в течение пяти дней с момента получения обязаны направить копии указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Обычно, состав совета дома состоит из представителей от каждого подъезда, так называемых «старших по подъезду» или «старших по этажам», в многоэтажных домах с одним подъездом. Законодательно не установлено, минимальное количество членов совета дома, но исходя из того, что совет дома – это коллегиальный орган, а председатель совета дома избирается из членов совета, то минимальное количество членов совета в момент избрания составляет 3 человека – 1 станет председателем, 2 останется в совете.

Совет многоквартирного дома – это правительство или дума. Вариантов много, но суть одна – это тот орган власти, на который собственники перекладывают свои обязанности думать и прорабатывать будущие решения. Роль совета многоквартирного дома в основном планировать и прорабатывать вопросы, которые впоследствии решаются на общем собрании. Проще ознакомить с документами группу из пяти человек, предоставить им необходимую техническую документацию и учесть их замечания, чем делать то же самое, но с каждым из 150 собственников в доме.

Поэтому совет многоквартирного дома выполняет следующую работу:

  • прорабатывает и предлагает на общем собрании вопросы об использовании общего имущества дома и земельного участка;
  • представляет собственникам предложения по вопросам содержания и ремонта общего имущества, организации управления домом и если общее собрание им разрешило, то и принимает решения о текущем ремонте;
  • планирует и представляет на утверждение планы управления домом;
  • анализирует и выдает заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании. Общее собрание может и отдельную комиссию для договоров выбрать – как комитеты в Думе :-);
  • осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых услуг.

Как видно, за исключением последнего абзаца, главной задачей совета многоквартирного дома является – думать за собственников и предложить на собрании правильный вариант решения.

Необходимо четко понимать, что полномочия совета дома и полномочия председателя совета дома – это отличающиеся полномочия.

Полный текст полномочий для сравнения указан в пунктах 5 и 8 статьи 161.1 ЖК РФ.

В первую очередь, председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, что означает, что хоть председатель и выбран из членов совета, но совету он не подчиняется.

Полномочия председателя совета дома больше представительские. Если сравнивать с государственным устройством, то на наш взгляд, больше подходит сравнение с Президентом США – все его видят, вид важный, но по сути решения принимает Конгресс США, а президент так «для важности». Так и председатель совета дома многоквартирного дома:

  • ведет переговоры по условиям договора управления и иных договоров, заключаемых общим собранием. При этом не следует забывать, что непосредственно договора прорабатывает совет дома, а принимает решение об их заключении общее собрание;
  • если совет дома согласовал условия договора, а собственники дали разрешение на его заключение, то председатель ставит свою подпись под договором, а затем подписывает акты о выполненных работах;
  • представляет интересы всех собственников на основании выданных доверенностей в суде и перед третьими лицами. О вопросе — кем удостоверяется доверенность при голосовании на общем собрании, поговорим в отдельном материале – ссылка.
  • если какие-то полномочия совета многоквартирного дома переданы общим собранием в компетенцию председателя.

Вывод: как видите вопрос о разграничении полномочий очень важный и его необходимо внимательно исследовать, перед принятием решений о том, кто отвечает за происходящее. В нашей теме мы не поговорили о полномочиях органов управления товарищества собственников жилья (ЖСК, СПК) – это отдельная тема, т.к. материал получится большим.

Ответственность представителя наймодателя, совета многоквартирного дома и председателя совета

Исходя из прочитанного немножко заглянем в такой вопрос, как ответственность совета многоквартирного дома и его председателя за действия и принимаемые решения перед собственниками. Но, заглянем только на пару минут, т.к. вопрос ответственности органов управления очень значителен и будет нами рассмотрен отдельно.

При анализе правильности действий председателя совета многоквартирного дома, следует сопоставлять его действия с деятельностью всего совета дома и их полномочиями. Если проблемы возникли из-за договора, например в договоре указали предоплату 100% и срок 20 лет, то виноват не председатель – а совет дома. Почему? Потому, что прорабатывать договор и согласовывать его условия – это их прямая обязанность.

Поэтому, если возник вопрос о правомерности (правильности) действий председателя совета многоквартирного дома  или членов совета многоквартирного дома, необходимо открывать статью 161.1  Жилищного кодекса РФ, внимательно читать – кто за что отвечает и если выявлено нарушение, то можно попробовать привлечь виновное лицо к ответственности.

Ответственность за действия может быть разной как административной или гражданско-правовой так и уголовной. Все зависит от значимости совершенных проступков. Т.к. самым серьезным является привлечение к уголовной ответственности, то немножко пробежимся по основным статьям и основаниям привлечения.

Например, если мы говорим о домоуправе, как о:

  • представителе наймодателя, действующего на основании приказа и являющегося должностным лицом +
  • плохо исполняющего свои обязанности +
  • и из-за этого был причинен ущерб =

то его привлекут к ответственности по статье 293 Уголовного кодекса РФ «Халатность».

Spoiler

  1. Халатность, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе либо обязанностей по должности, если это повлекло причинение крупного ущерба или существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций либо охраняемых законом интересов общества или государства, —

(в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 N 162-ФЗ, от 08.04.2008 N 43-ФЗ, от 13.07.2015 N 265-ФЗ)

наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.

(в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 N 162-ФЗ, от 07.03.2011 N 26-ФЗ, от 07.12.2011 N 420-ФЗ)

1.1. То же деяние, повлекшее причинение особо крупного ущерба, —

наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 265-ФЗ)

  1. Деяние, предусмотренное частью первой настоящей статьи, повлекшее по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью или смерть человека, —

наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 265-ФЗ)

  1. Деяние, предусмотренное частью первой настоящей статьи, повлекшее по неосторожности смерть двух или более лиц, —

наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до семи лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

(в ред. Федерального закона от 07.12.2011 N 420-ФЗ)

(часть третья введена Федеральным законом от 08.12.2003 N 162-ФЗ)

Примечание. Крупным ущербом в настоящей статье признается ущерб, сумма которого превышает один миллион пятьсот тысяч рублей, а особо крупным — семь миллионов пятьсот тысяч рублей.

(примечание в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 265-ФЗ)

если мы говорим о домоуправе, как о:

  • представителе наймодателя, действующего на основании приказа и являющегося должностным лицом +
  • нагло нарушающем предписанные правила и нормы +
  • знает о том, что он нарушает (например, ему дают предписание, а он специально его не исполняет) +
  • и из-за этого был причинен ущерб =

то его привлекут к ответственности по статье 286 Уголовного кодекса РФ «Превышение должностных полномочий». 

Spoiler

  1. Совершение должностным лицом действий, явно выходящих за пределы его полномочий и повлекших существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций либо охраняемых законом интересов общества или государства, —

наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет, либо принудительными работами на срок до четырех лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до четырех лет.

(в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 N 162-ФЗ, от 07.12.2011 N 420-ФЗ)

  1. То же деяние, совершенное лицом, занимающим государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации, а равно главой органа местного самоуправления, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишением свободы на срок до семи лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

(в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 N 162-ФЗ, от 07.12.2011 N 420-ФЗ)

  1. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, если они совершены:

а) с применением насилия или с угрозой его применения;

б) с применением оружия или специальных средств;

в) с причинением тяжких последствий, —

наказываются лишением свободы на срок от трех до десяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет.

если мы говорим о домоуправе, как о:

  • председателе совета многоквартирного дома +
  • нагло нарушающем предписанные правила и нормы +
  • знает о том, что он нарушает (например, ему дают предписание, а он специально его не исполняет) +
  • и из-за этого был причинен ущерб =

то его привлекут к ответственности по статье 330 УК РФ «Самоуправство»

Spoiler

  1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, —

наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.

(в ред. Федеральных законов от 08.12.2003 N 162-ФЗ, от 07.03.2011 N 26-ФЗ, от 07.12.2011 N 420-ФЗ)

  1. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, —

наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет.

(в ред. Федерального закона от 07.12.2011 N 420-ФЗ) 

Как видите, привлечение к уголовной ответственности зависит от множества факторов. Поэтому это отдельная тема для материала.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...