Как оплачиваются работы выполняемые в МКД?

X
Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Разработан командой socpravo.ru
X Хотите оставить пожелание для автора?

Может ли управляющая компания выполнить работы, а затем предъявить их к оплате жильцам? Как принимаются решения о проведении ремонта?

Этот материал вырос из ответа на вопрос нашего читателя «Можно включать в квитанцию дополнительные сборы по статье «Прочие»?»

Для ответа на поставленный вопрос необходимо рассмотреть порядок установления платы за содержание жилого помещения с точки зрения оплаты выполняемых работ.

  • Как оплачиваются выполняемые на общедомовом имуществе работы?
  • Может ли управляющая организация после выполненных работ предложить собственникам принять решение об их оплате, путем включения строки «Прочие»?
  • Если работы сделаны, но не включались в план текущего или капитального ремонта, то за чей счет они выполнены?

Как оплачиваются, выполняемые на общедомовом имуществе, работы?

Ранее мы уже рассматривали вопрос о критериях отнесения работ к содержанию, текущему или капитальному ремонту «Работы на общедомовом имуществе – содержание, текущий или капитальный ремонт?»

Напомним, что согласно пунктов 18-22 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.) текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа, а капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, если износ подтвержден актами собственников или ответственными лицами.

Spoiler
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

  1. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
  2. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
  3. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.
  4. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
  5. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
  6. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

Размер платы за содержание жилого помещения, согласно статьи 154 Жилищного кодекса РФ, включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и т.д., а взносы на капитальный ремонт оплачиваются отдельно.

Следует помнить, что размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на срок не менее чем год, на основании предложений управляющей организации.

Значит, управляющая организация при предложении размера платы должна учесть как необходимые работы по содержанию общего имущества, так и работы по текущему ремонту.

Может ли управляющая организация после выполненных работ предложить собственникам принять решение об их оплате, путем включения строки «Прочие»?

Органы управления обязаны осуществлять свою деятельность в соответствии с полномочиями, которые предоставлены им законом или уставом. Если орган управления (общее собрание собственников) принимает решение о размере платы за содержание жилого помещения, то принятие подобного решения также должно основываться на законе.

Полномочия общего собрания собственников многоквартирного дома определены в Жилищном кодексе РФ, в статье 44 «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».

Spoiler
ЖК РФ, Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее — специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Компетенция общего собрания собственников не ограничена только этой статьей, т.к. согласно пункта 5 части 2 стать 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. И для того, чтобы общее собрание было правомочно принимать какое-то решение, данное право должно быть прямо предусмотрено Жилищным кодексом РФ.

Как мы уже рассмотрели выше, структура размеры платы за содержание жилого помещения имеет четко ограниченные Кодексом рамки. Никаких дополнительных начислений и составляющих размер платы за содержание жилого помещения не может в себя включать.

В действующем жилищном законодательстве отсутствуют правовые нормы позволяющие общему собранию собственников МКД (если нет ТСЖ, ЖСК и аналогичных образований) принимать решение «о дополнительных сборах путем включения в квитанцию по статье «Прочие».

Если работы сделаны, но не включались в план текущего или капитального ремонта, то за чей счет они выполнены?

Все выполняемые работы должны четко делиться на три группы — работы выполняемые в процессе содержания общего имущества, текущий и капитальный ремонты.

Если в доме проводятся какие-то работы, то их оплата предусматривается:

  • либо платой за содержание жилого помещения — когда это работы выполнены в процессе содержания общего имущества или проведения согласованного текущего ремонта;
  • либо взносом на капитальный ремонт — когда работы относятся к капитальному ремонту и выполняются за счет собственников.

Как мы уже говорили выше, размер платы за содержание жилого помещения включает в себя необходимые работы по текущему ремонту и утверждается, с учетом предложения управляющей организации, не менее чем на год — это правило установлено частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

Еще одно правило, установленное пунктом 31 Правил содержания общего имущества гласит, что предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Для проведения текущего или капитального ремонта необходимо принятие соответствующего решения компетентным органом, а для проведения работ в процессе содержания общего имущества подобного решения не требуется, т.к. управляющая организация осуществляет подобные работы самостоятельно.

Исключением из правил будут две ситуации:

  • управляющая компания только первый год обслуживает общее имущество и еще не смогла в полном объеме провести оценку технического состояния общего имущества;
  • необходимо выполнить работы аварийного характера, которые не могли быть учтены при разработке предложения для установления размера платы за содержание.

Поэтому закончим наш материал нижеследующим выводом. При совпадении таких условий, как:

  • управляющая организация выполнила какие-то работы;
  • для проведения работ не принималось каких-либо решений об отнесении их к текущему ремонту или капитальному ремонтам;
  • работы выполнены не в процессе устранения каких-то недостатков (аварийная ситуация), которые не могли быть учтены при утверждении размера платы за содержание жилого помещения в текущем году

следует обоснованный вывод, что выполненные работы относятся к содержанию и дополнительной оплате не подлежат.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...