Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления?
Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.
Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.
Крепкий эспрессо за 110 руб.
Восхитительное Латте за 175 руб.
Может. Хотя все запросы в интернете убеждают нас в невозможности отказа управляющей компании от договора управления. Попробуем разобраться в этом вопросе.
-
Растиражированная точка зрения
-
Заблуждение 1. Договор управления является публичным договором
-
Заблуждение 2. Управляющая организация заключает с каждым собственником договор управления, поэтому договор публичный
-
Заблуждение 3. Договор управления заключен на неопределенный срок на одних и тех же условиях
Вот классический текст ответа на наш вопрос растиражированный по множеству источников, что не позволяет установить первичное авторство для проставления надлежащей ссылки:
«Часть 8 статьи 161 ЖК РФ предусматривает, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а статья 310 ГК РФ, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Не предусматривают право управляющей компании отказаться от исполнения договора управления и нормы жилищного законодательства. Исходя из смысла частей 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ такое право предоставлено только собственникам помещений многоквартирного дома.»
Зачастую еще добавляется, что заключенный договор управления является публичным и ссылаются авторы подобного утверждения на следующую связку правовых норм — часть 5 статьи 161, часть 4 статьи 162 ЖК РФ во взаимосвязи со статьей 426 ГК РФ, а для публичных договоров обязательность заключения при возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от обязательств, если существует возможность их выполнить (предоставить соответствующие услуги), поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы смысла и правового значения (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 06.06.2002 № 115О).
На первый взгляд, даже людей с юридическим образованием и опытом работы, подобные связки правовых норм являются правильными и управляющие компании действительно не могут расторгнуть заключенный договор управления. Подтверждением подобного вывода является то, что данная точка зрения размещена, например, на сайте инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области или на сайте прокуратуры Новгородской области и подобных ссылок много. Однако это не так, и только свидетельствует о правовой безграмотности вызывает сомнения в компетенции авторов данных материалов работающих в указанных организациях.
Разберем подробно основные заблуждения, которые приводят «специалистов» к неправильным выводам.
Заблуждение 1. Договор управления является публичным договором
Самым главным заблуждением является понимание договора управления многоквартирным домом, как публичного договора. О примере публичного договора, мы уже рассказывали в материале «Обязан ли продавец заключить договор по цене на ценнике?» Попробуем объяснить, что такое «публичный договор», на примере того же договора розничной купли-продажи.
Договор розничной купли-продажи относится к публичным договорам. И связано это с главной характеристикой публичного договора — «должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится» (ст. 426 Гражданского кодекса РФ).
Как происходит розничная торговля? Есть продавец, который разложил товар на прилавке. Есть покупатели, которые заглядывают в магазин и изъявляют желание купить товар предлагаемый продавцом. Публичность договора в том, что продавец не может отказать покупателю по признакам половой дискриминации «Уйди жэнчина тут мужчыны покупают!» или расовой «Неграм не продаем!» и т.п. и т.д. Продавец обязан продать товар любому, кто захочет купить этот товар.
Однако, как в пример который приведен выше, разница в цене перед заключением договора не является определяющим. Если цена на кассе изменилась из-за того, что вы не понравились продавцу — это нарушение, т.к. «именно вы» не понравились продавцу, т.е. сугубо персонифицированное изменение условий договора. Если же цена изменилась потому, что «товар не успели вбить в базу», то цена не связана с вами лично, и подобное нарушением публичности договора не является.
Теперь сравним с договором управления. Представим себе офис управляющей компании и туда входит председатель товарищества собственников жилья по улице Красивая дом 1, который по Уставу ТСЖ уполномочен заключать договоры и в том числе, договор управления. Заходит, такой гордый председатель и заявляет: «С этого дня Вы наша управляющая компания. Вы обязаны выполнять договор управления и обслуживать наш дом!» Идиотизм? Да. Почему он так заявил? Потому что думал, что договор управления является публичным и управляющая компания обязана его заключить «в отношении каждого, кто к нему обратится».
Договор управления не является публичным договором, т.к. для его заключения необходимо согласие управляющей организации. Она должна проявить волю и желание для установления правоотношения, а еще определить цену договора (предложить ее собственникам) и условия на которых она будет дом обслуживать. Много всего. И без достижения согласия по этим условиям, договор не будет заключен.
Заблуждение 2. Управляющая организация заключает с каждым собственником договор управления, поэтому договор публичный
Еще раз и о главном — неправильное понимание правовой природы договора связано с тем, что «специалисты» думают, что управляющая организация должна заключать с каждым обратившимся к ней договор. Но это не так. Для понимания достаточно внимательно прочитать часть 1 статьи 162 ЖК РФ. Выделю только нужный текст и исключу лишнее:
Договор управления многоквартирным домом заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Собственники помещений (обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме — необходимое условие), выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По-русски же написано, для всех умеющих читать — собственники являются одной стороной договора.
А теперь еще раз читаем статью 426 ГК РФ — Публичным договором признается договор, заключенный лицом, в отношении каждого, кто к нему обратится.
Т.е. публичным является не один договор, а тип договора, из тех которые будут заключаться каждый раз продавцом при каждом обращении покупателей.
При продаже товара в розницу заключается не один договор с кучей покупателей, а с каждым заключается отдельный договор купли-продажи.
А договор управления заключается один. Но сразу со всеми собственниками в многоквартирном доме.
Подобно можно сравнить с дееспособностью гражданина. Пока ему не «стукнуло» 18 лет, он мало что может. Так и собственники в доме — пока их не наберется 50%, они не могут заключить договор управления.
Собственники в доме — это не множество отдельных лиц, с которыми надо заключать договоры, а часть одной стороны договора управления.
Соседи из соседнего 10-ти этажного дома с лифтами дома не могут требовать, чтобы с ними был заключен точно такой же договор управления как и в 5-ти этажном доме и на тех же условиях. Это не публичный договор. И дискриминации по количеству подъездов, этажей и лифтам здесь не будет. С каждым будет заключен индивидуальный договор, учитывающий техническое состояние дома, необходимые услуги для дома, конкретный тариф и т.п.
Вот поэтому договор управления многоквартирным домом не является публичным договором. А управляющая компания обязана оказывать услуги собственникам лишь потому, что они являются стороной уже заключенного договора.
Заблуждение 3. Договор управления заключен на неопределенный срок на одних и тех же условиях
Также, читая мнения вышеназванных «специалистов» создается ощущение, что они воспринимают заключенный договор управления как заключенный на «веки вечные» и на неизменных условиях. Именно поэтому «специалисты» рассматривают вопросы о расторжении заключенного договора только с точки зрения невозможности одностороннего расторжения договора.
Да, если договор уже заключен, а мы помним, что договор управления заключается минимум на год, то в течение этого года управляющая компания не может его просто так расторгнуть.
А по окончании срока действия договора? С предупреждением собственников об истечении срока действия договора?
Есть законодательный запрет? Или судебная практика? Пока не видел. Есть повод узнать что-то новое 🙂
А вот административное давление действительно есть. И оказывать влияние оно может. И если указанные «специалисты», вместо правильного применения норм права, применяют свои административные полномочия для подтверждения правильности своих выводов, то из-за подобного давления управляющая компания действительно побоится расторгнуть договор управления. Проходили в практике подобные ситуации, затягивающиеся на годы.
Однако, если исключить давление органов местного самоуправления, через жилищные инспекции и органы прокуратуры на независимое юридическое лицо, то никаких законодательных запретов мне пока не известны.
Вывод: расторгнуть договор управления по окончании срока его действия можно.
Вторым вариантом является расторжение договора управления в связи с несогласованностью его существенного условия — размера платы за содержание.
Как известно размер платы за содержание жилого помещения определяется собственниками на общем собрании с учетом предложений управляющей компании. Что надо для правильного определения размера платы? Попробуем перечислить: посчитать все расходы управляющей организации, определить годовой объем затрат на текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, определить стоимость всех работ входящих в состав минимального перечня и т.п.
Если управляющая компания предложит поднять размер платы в пять раз, а обоснованием будет являться техническая экспертиза дома и обоснованный расчет размера платы? Согласятся собственники вместо 25 рублей платить 125?
Если да, то не думаю, что управляющая компания откажется от такого дома. А если нет, то собственники сами отказались от предложения управляющей организации и не согласовали ей размер платы
Вывод: расторгнуть договор управления из-за не согласованности размера платы можно.
Наверное, можно придумать и еще условия при которых договор управления может быть расторгнут в установленном порядке. Если будут предложения и мысли — можем поговорить. Я лишь хотел показать, что не все так однозначно как написано, а управляющие организации также являются участниками гражданских правоотношений, как и собственники.
Загрузка...