Плата за содержание и коммунальные услуги в новостройке
Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.
Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.
Крепкий эспрессо за 110 руб.
Восхитительное Латте за 175 руб.
Поводом для написания этого материала послужило обращение пользователя на неправомерные действия застройщика и управляющей организации, которые заставляют заключать договора в доме не введённом в эксплуатацию. Рассмотрим подробнее вопрос — За что будущий собственник должен платить? Как рассчитывается плата за содержание и коммунальные услуги в новостройке, или в доме не введенном в эксплуатацию?
Повод для написания статьи здесь — https://socpravo.ru/q-questions/navyazyvanie-uslug-uk/ — можно прочитать вопрос пользователя, а здесь уже ответ.
Итак, начнем с главного:
- до того момента, как дом будет введен в эксплуатацию — начислений коммунальных услуг и платы за содержание жилого помещения, никому не производится;
- до того момента, как Вы получите собственность — никаких начислений Вам быть не может, если Вы сами не соглашаетесь на них.
Теперь эти постулаты рассмотрим более подробно, со ссылками на правовые нормы. Итак, оплата в жилом помещении, и в нежилом в основном тоже, разделяется на две основные группы — плата за коммунальные услуги и плата за содержание.
Тарифы на коммунальные услуги
Плата за содержание в новостройке
О привлечении к ответственности застройщика
Дополнительные вопросы
Тарифы на коммунальные услуги
Коммунальные услуги: До момента получения права собственности, по идее Вам запрещено жить на стройке, поэтому до момента оформления права собственности — Вы либо не живете в квартире и не платите за коммунальные услуги, либо живете и платите, но по ценам застройщика, т.к. Ваше помещение Нежилое.
О спойлерах. в серых полосах скрыт текст правовых норм. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.
Если Вам предлагают заключить договор пользования помещением в доме не введеном в эксплуатацию, не важно как он будет называться, по своей правовой сути он будет являться договором аренды нежилого помещения. Думаю Вы знаете, что название договора не играет особой роли – главное его правовая суть, предмет договора. Именно анализируя предмет договора и его существенные условия — стороны, а впоследствии и суд, определяют ту группу правовых норм, которые регулируют возникшие правоотношения.
В судебной практике, по спорам о договорах, «красной нитью» проходит правило – «Если стороны договорились, то так тому и быть!«. Поэтому если Вы добровольно заключите какой-нибудь договор, именно он и будет действовать до отмены. Вам необходимо, в любой заключаемый Вами сейчас договор (если только это не договор управления по результату конкурса), включать пункт следующего содержания:
«Настоящий договор прекращает свое действие с даты регистрации права собственности Арендатора (Пользователя, Стороны – в общем Вами, тем наименованием как Вы будете указаны в этом договоре) на данное помещение (объект, квартира и т.п.) в установленном законом порядке».
Соответственно, как только право собственности на квартиру будет оформлено, помещение автоматически станет Вашим жилым помещением и договор с тарифами и размерами платы не для жилого помещения будет отменен.
Если подобного условия в договоре не будет, то заключенный Вами договор будет действовать или до заключения иного договора, или расторжения этого – в реальной практике еще от месяца и более. И этот период времени Вы будете оплачивать коммунальные услуги по тарифам указанным в договоре, а не установленным регулирующим органом.
Плата за содержание в новостройке
Содержание: размер платы зависит от того кем он установлен. В Вашем случае — размер платы должен быть установлен в размере установленного органом местного самоуправления. Почему. Прямо это не прописано, но попробуем сделать связку и до признания ее неправильной буду думать так. Этот вывод делаю из порядка заключения договора управления на дом. Рассмотрим его подробно:
Со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик сам выбирает управляющую организацию и заключает с ней договор. На это отведено 5 дней
В течение 20 дней с даты ввода дома в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает объявление о конкурсе и проводит его в течение 40 дней с даты уведомления
В течение 10 дней с даты выбора управляющей организации по конкурсу, орган местного самоуправления уведомляет всех принявших в собственность квартиры и предлагает им заключить договор управления.
Размер платы за содержание и текущий ремонт по договору с управляющей организацией выигравшей конкурс – однозначно на условиях конкурса, но относительно размера платы установленного органом местного самоуправления – это ч. 3 ст. 156 ЖК РФ
Получается, что единственным временным промежутком, когда могут быть большие тарифы – это период, когда домом управляет УК по выбору застройщика. Но и то думаю, что здесь должна применяться та же ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, т.к. права застройщика или управляющей организации на самовольное установление платы – не нашел пока.
Но Вам надо знать главное правило, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у Вас, после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и оформления между Вами и застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче Вам помещения.
О привлечении к ответственности застройщика
Застройщика навязывающего условия договора можно привлечь к ответственности. И на это есть несколько вариантов. Главное о чем Вы должны подумать, перед тем как обращаться с жалобами, желаете ли Вы заселиться ранее срока введения дома в эксплуатацию, так как Ваши жалобы будут «палкой о двух концах» – если дом не введен в эксплуатацию, то жить на стройке нельзя. Соответственно запрет от застройщика Вам заселяться – будет обоснованным и правомерным. Если же Вы решили все таки привлекать застройщика к ответственности, то вот примерный перечень нарушений и куда обращаться:
Нарушение №1. Применение тарифов на коммунальные услуги не соответствующие установленным регулирующим органом.
Можно направить жалобу в орган установивший тариф на коммунальную услугу и предоставить им информацию о превышении тарифа на коммунальную услугу, для проведения проверки по признакам статьи 14.6. КоАП РФ «Нарушение порядка ценообразования»
Нарушение №2. Злоупотребление доминирующим положением и навязывание условий договора.
Можно попробовать направить жалобу в ФАС России (к сожалению специалистов по ФАС у нас пока нет и дать точную оценку возможности привлечения не можем). Если вдруг ФАС признает подобные действия злоупотреблением доминирующим положением то застройщику не поздоровится.
Нарушение №3. Если застройщик не вводит дом в эксплуатацию, но при этом настаивает на заключение договоров, то это самоуправство.
Можете направить жалобу в прокуратуру и попросить провести проверку по признакам статьи 330. УК РФ «Самоуправство»
Дополнительные вопросы
Теперь рассмотрим уточняющие вопросы и дадим ответы 🙂
= но они сказали, что не хотят конкурса и настаивают на их УК =
До момента ввода дома в эксплуатацию, жилого дома нет. Застройщик может убеждать Вас как хочет, т.к. в его интересах быстрее спихнуть свои расходы на Вас, Ваша же задача правильно оценить ситуацию и подписать договор с необходимым отменительным условием.
=они уже сделали уведомление от собственника кв, что будет ОСС=
Если есть собственник квартиры – значит дом введен в эксплуатацию. Если дом не введен в эксплуатацию – собственника квартиры нет, а может быть собственник нежилого помещения. Данный момент достаточно легко проверить. Закажите выписку из ЕГРП по той квартире, от имени которой собирают общее собрание собственников. Вот пример: выписка из ЕГРП онлайн https://socpravo.ru/wp-content/uploads/2016/04/vypiska-egrp-nedvijimost.pdf как видите, в ней указано жилое или не жилое помещение, а также данные о регистрации права собственности.
= Договор, что они предоставляют, к сожалению, это уже договор на обслуживание жилого дома =
Называться договор может как угодно. Главное – это дом введен в эксплуатацию или нет, есть в нем жилые помещения или нет. Вам специально могут подсовывать договор с таким названием, чтобы в будущем подольше и побольше брать денег.
= Коммунальные услуги: тарифы УК практически соответствуют тарифам, которые утвердил Комитет по тарифам СПб. =
Практически – это значит, не соответствуют. В России в 95% случаев (вообще почти всегда), нельзя предъявлять к оплате коммунальные услуги по тарифам, отличающимся от установленных регулирующим органом. Другой вопрос, что какие тарифы применять – для физических лиц или юридических. Если дом не жилой, то это стройка и тарифы как для юридических, а в жилом – для физических. Но в обоих случаях, недопустимо превышать установленное регулирующим органом.
= А самое главное, что у застройщика (у владельца нежилых помещений), которые тоже участвуют в ОСС больше голосов чем у жильцов (исходя из 1 голос/1 кв.м). =
Если дом введен в эксплуатацию, если застройщик заключает договор с управляющей организацией, если идет процесс конкурса – то действительно размер платы за содержание может быть практически любым. Но подобный неадекватный размер будет действовать до смены управляющей организации.
Подчеркиваем еще раз – если дом не введен в эксплуатацию, то подобные действия это просто процесс заключения обыкновенного договора аренды, пусть и завуалированного под договора обслуживания жилого помещения.
Подобными вещами отличаются военные, которые сначала быстро строят дома, а затем долго не могут их сдать и по подобным договорам вселяют будущих жильцов. Даже есть отдельное положение о порядке заключения договоров, где подобные договора называются «договора на эксплуатацию» 🙂
Добрый день! Не получается задать вопрос к своему вопросу! Пишу здесь)
К какой категории относится квартира в новостройке?
Распоряжение Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 25.12.2015 № 444-р.
Здесь пишут к какой категории относятся данные тарифы. (Установить с 01.07.2016 размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга согласно приложению к настоящему распоряжению.)
К какой категории относится квартира в новостройке?
По поводу невозможности написать — направил личное сообщение. Проверьте личный кабинет.
Ну по возможностям Вам администрация уже отписала, начнем по сути вопроса.
Приведенное Вами Постановление не совсем корректное. Это мягко сказано. Вообще разочарован в специалистах «Северной Пальмиры». Как-то привычно думать, что специалисты из Москвы и Санкт-Петербурга должны быть лучше )
Теперь по сути разочарования. Внимательно читаем ч. 3 ст. 153 ЖК РФ — Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Теперь анализируем, что устанавливает данная норма. А она определяет правило, что в 4-ех случаях плата за содержание жилого помещения определяется органами местного самоуправления. Это следующие случаи:
— для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма;
— для нанимателей жилых помещений по договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда;
— для нанимателей жилых помещений по договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
— для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Например, на территории Приморского края пришлось несколько решений Арбитражного суда протолкнуть пока местные органы самоуправления удалось научить читать правильно эту норму. Первым было дело № А51-13928/2013 за ним уже пошли А51-4325/2014, А51-4433/2014 и другие. Можете найти решения на сайте kad.arbitr.ru или посмотреть копии на моей странице.
Отвлеклись немного )
Так вот. Как видите — 4 условия. В Постановлении, которое Вы указали, указаны только 3 условия, а нужного Вам 4-го нет. Кстати, с 01 июля 2016 г. на территории Спб будет действовать другие размеры платы. Можете почитать здесь http://www.tarifspb.ru/press/info_mail/82/
И в данный момент ситуация немного не в Вашу пользу. Если собственники не установили размер платы, то обязанность по определению данного размера платы возложена на орган местного самоуправления. У нас нет нормального доступа к нормативным актам Санкт-Петербурга, но пока мы не нашли отдельного акта, в котором был бы установлен размер платы для собственников не установивших размер платы. Если этого акта нет, то реальным является способ — обращаться в суд и признавать бездействие не законным. Будет желание ) — с документами поможем.
Теперь вернемся к размеру платы в новостройке. Т.к. у Вас проблема с 4-ым условием, который бы очень подходил к Вашей ситуации, размер платы будет определяться в договоре, который заключает застройщик.
Получайте договор от застройщика, сравнивайте с размером платы установленным Комитетом и при расхождении направляйте в прокуратуру.
Спасибо Вам большое за ответы!
Как будет к-н результат, обязательно отпишусь.
https://gov.spb.ru/static/css/docs/1315490258.pdf
Интересный документ. Теперь ясно, что когда то в 2011 году они выбрали немного ошибочную стратегию и с тех пор их никто не поправил. Стратегия в данном случае следующая: писать им письмо с вопросом — «Где плата для собственников не выбравших способ управления? А то мы тут не выбрали способ управления и у нас нет платы. что нарушает наши права». Если будет получен от них ответ, как в представленном Вами документе, то иск о признании бездействия незаконным. Шанс выиграть высокий.
Добрый день! Обещала написать как будут новости. На данный момент были отправлены письма в: Администрацию … района, в комитет по тарифам и ГЖИ СПб. Ответ у всех один: Согласно информации о вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов, размещенной на официальном сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, жилой дом не введен в эксплуатацию. Т.О. отсутствуют полномочия по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным жилым домом по указанному адресу. Обратитесь повторно после ввода в эксплуатацию, для рассмотрения Вашего обращения по существу.
Ну вот. Т.е. все просто — Вы живете на стройке. Отсюда — отсутствие правовых оснований для:
— управляющей компании, т.к. управление МКД невозможно на стройке;
— Вашего официального проживания, т.к. на стройке жить нельзя.
Отношения между застройщиком и собственником доли в строительстве (а именно этим является Ваша квартира до ввода дома в эксплуатацию) основываются на договоре между Вами. Как они Вам могут «свернуть кровь» и запретить Вам жить на стройке, так и Вы им можете ответно «свернуть кровь» если Вам запретят, а другим разрешат.
До ввода дома в эксплуатацию — все расходы на застройщике. ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.