Порядок проведения общего собрания собственников в МКД

X
Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Разработан командой socpravo.ru
X Хотите оставить пожелание для автора?

Как проводить общее собрание собственников помещений? Что должно быть в уведомлении о проведении собрания? Как приняли решение, если у них было меньшинство?

Продолжаем материал для ТСЖ-Центра и рассмотрим порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Продолжение материала “Что надо для создания товарищества собственников жилья (ТСЖ)?

Уведомление о проведении общего собрания собственников

После того как подготовлены все необходимые для создания товарищества собственников жилья документы:

  • реестр собственников помещений в многоквартирном доме
  • проект устава товарищества
  • повестка общего собрания, а также проекты решений и документов к ним
  • и определена форма проведения собрания

можно приступать к подготовке и проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание проводится в три этапа:

  • уведомление о собрании
  • непосредственно проведение собрания и сбор голосов
  • подсчет голосов и оформление протокола

Т.к. мы рассматриваем проведение общего собрания созываемого с целью создания товарищества собственников жилья, то инициатором такого собрания будет конкретный собственник или группа собственников.

Инициатор собрания обязан сообщить иным собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Формы уведомления собственников три:

  • направление заказного письма каждому собственнику;
  • вручение каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;
  • иной способ соответствующий ранее принятому собственниками решению (иной способ направления письменного сообщения или размещение в помещении данного дома определенном собственниками)

В независимости от выбранной формы уведомления собственники должны быть уведомлены о будущем собрании не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

  1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  2. форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
  3. дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  4. повестка дня данного собрания;
  5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Большинство решений на собрании принимается простым большинством, т.е. 50% от принявших участие в голосовании, а кворум имеется при условии участия в собрании не менее 50% от собственников в доме, то путем ненадлежащего уведомления можно принимать решения, которые в обычной ситуации не были бы приняты. Приведем пример,

  • необходимо принять решение о размере вознаграждения председателю совета многоквартирного дома
  • решение принимается простым большинством
  • в доме 100 собственников и две группы – одна за зарплату председателю, но их 30 человек, а вторая против и их 70 человек.

Как видите, в случае проведения общего собрания собственников помещений в доме по всем правилам, вопрос о размере вознаграждения председателю совета многоквартирного дома не был бы принят. А если нарушим порядок и собственники не будут надлежащим образом уведомлены?

Например, будут уведомлены не все собственники, а только 21 собственник из группы противников председателя, тогда:

  • в собрании примет участие 30 собственников- сторонников и 21 собственник-противник;
  • всего принимает участие 51 собственник от 100 – кворум есть;
  • решение принимается с соотношением 30 к 21, или 58,82% “ЗА” и 41,18% “ПРОТИВ”.

Именно из-за возникновения подобных ситуаций, при оспаривании решений принятых на общем собрании, суд в обязательном порядке проверяет надлежащее уведомление собственников и влияние ненадлежащего уведомления на количество голосов необходимых для принятия решения.

Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Голосование на общем собрании собственников

Общее правило, установленное частью 1 статьи 48 Жилищного кодекса РФ, гласит что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Следует отметить, что НЕ собственники могут присутствовать на собрании, но не могут участвовать в голосовании и принимать решения. НЕ собственникам нельзя запретить присутствовать на собрании (если это не какое-то помещение, куда вход ограничен) или обязать их покинуть собрание, но их участие никак не повлияет на принимаемые решения.

Важными моментами, которые следует отразить при рассмотрении вопроса о голосовании, являются два:

  • как правильно определять размер голоса собственника
  • как правильно оформить доверенность для голосования в собрании.

Определение размера голоса собственника помещения учитываемого при голосовании на общем собрании

В голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме принимают собственники принимают участие в объеме имеющихся у них прав на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 3 статьи 48 Жилищного кодекса РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ). Количество голосов, которое принадлежит конкретному собственнику и участвует в голосовании, можно определять по разному:

  • учет голосов пропорционально площади всего общего имущества в доме
  • учет голосов пропорционально площади помещений, вошедшим в общее имущество в доме
  • учет голосов по площади помещения находящегося в собственности голосующего

Абсолютно правильным определением количества голосов, в полном соответствии с Жилищным кодексом, будет применение расчета по первому варианту, но это не реально. Например,

  • общая площадь многоквартирного дома равна 4000 м2
  • общая площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в чьей-либо собственности, равна 3000 м2
  • к общему имуществу относятся площади помещений и иных конструкций – крыша, стены, балконные плиты и т.д. (пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Т.е. для полного соблюдения требований законодательства необходимо посчитать ВСЕ площади относящиеся к общему имуществу. Это реально, но очень затратно.

Также правильным определением количества голосов, в соответствии с Жилищным кодексом, будет применение расчета по второму варианту.

  • общая площадь многоквартирного дома равна 4000 м2
  • общая площадь жилых и нежилых помещений, находящихся в чьей-либо собственности, равна 3000 м2
  • соответственно общая площадь помещений, относящихся к общему имуществу, составляет 1000 м2

У нас получилась пропорция: 1000 м2 к 3000 м2, т.е. собственник с помещением 60 м2 имеет долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 20 м2. И правильным будет указывать в документах именно это количество голосов. Но подобное указание приводит к вопросам связанным с несоответствием количества голосов собственника указанным в документах площади  его квартиры и возможному изменению площади помещений, относящихся к общему имуществу дома.

По этим причинам правоприменительная практика пошла по пути учета голосов определенных как площадь помещения находящегося в собственности участника собрания. Это не является точным соблюдением требований законодательства, но:

  • разумно, целесообразно, просто и понятно;
  • количество голосов подтверждаются выписками из ЕГРН;
  • использование подобного способа расчета количества голосов не является самостоятельным основанием для отмены принятых решений в судебном порядке.

Таким образом, рекомендуем подсчет голосов в голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме использовать общие площади помещений находящихся в собственности.

Оформление полномочий представителя собственника помещения при голосовании на общем собрании

Одним из важных вопросов, связанных с проведением голосования, является надлежащее оформление полномочий представителя собственника помещения при голосовании. Более подробнее о доверенностях можно почитать в материале “Доверенность: понятие, виды, полномочия”

В отношении удостоверения полномочий юридического лица проблем не возникает – доверенность выдается от имени юридического лица и подписывается уполномоченным лицом. Ранее требовалось прикладывать (удостоверять подпись) печать организации, но с 2013 года печать используется, только если это предусмотрено учредительными документами юридического лица.

Основные трудности возникают с удостоверением доверенности от имени собственника – физического лица. Порядок удостоверения доверенности закреплен в двух разных нормативных актах – статья 48 Жилищного кодекса РФ и статьи 185, 185.1 Гражданского кодекса РФ. Предусмотрено два варианта удостоверения доверенности:

  • нотариальное удостоверение, к которому приравнивается также удостоверение в случаях указанных в части 2 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ (ранее часть 3 статьи 185 Гражданского кодекса РФ);
  • удостоверение иными лицами.

Именно второй вариант удостоверения и вызвал ряд проблем, для правильного понимания которых, рассмотрим изменения в хронологическом порядке.

Период с 01 марта 2005 по 30 августа 2013 года

В этот период времени, на основании совокупности части статьи 48 Жилищного кодекса РФ и части 4 статьи 185 Гражданского кодекса РФ допускалось удостоверять доверенность для  голосования на общем собрании следующими организациями:

  • организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства;
  • администрацией стационарного лечебного учреждения;
  • теоретически банком или организацией связи.

С 01 сентября 2013 года по 03 июля 2016 года

Проблемный период времени, т.к. с 01 сентября 2013 года статья 185 Гражданского кодекса РФ была изменена и положения об удостоверении доверенностей вывели в отдельную статью 185.1 Гражданского кодекса РФ, а изменения в статью 48 Жилищного кодекса РФ не внесли.

В итоге получилось, что в течение данного периода времени отсылочная норма статьи 48 Жилищного кодекса РФ вела к правилу, которого уже не было. Именно по этой причине, в рассматриваемый период времени, доверенности для голосования на общем собрании собственников от имени физических лиц могли быть только нотариально удостоверены, а иные доверенности не принимались, что привело к множеству судебных разбирательств.

Впоследствии, при принятии федерального закона от 03.07.2016 N 267-ФЗ, которым была изменена ст. 48 Жилищного кодекса РФ, изменение распространили на отношения с 01 сентября 2013 года и “незаконные” доверенности стали “законными”.

С 04 июля 2016 года по настоящее время доверенности, по мимо нотариального удостоверения и приравненного к нему, могут быть удостоверены:

  • организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • администрацией стационарного лечебного учреждения, в которой доверитель находится на излечении.

Подчеркиваем, что с 01 сентября 2013 года доверенности для участия в голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не могут удостоверяться жилищно-эксплуатационной организацией.

Оформление результатов общего собрания собственников

Результаты голосования на общем собрании собственников оформляются двумя видами документов, каждый из которых имеет важное значение и подлежит хранению в определенном собственниками месте (часть 4 статьи 46 Жилищного кодекса РФ):

  • решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование

Самый важный документ, которым оформляется волеизъявление собственника, по вопросам поставленным на голосование, при проведении очно-заочного голосования и других форм. Согласно законодательства (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) “решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.” К сожалению и очень часто, в обычной практике судьи игнорируют нарушения в оформлении решений, если есть иные доказательства голосования собственников, но подобная позиция суда зависит от личности конкретного судьи и его …

Решение собственника должно соответствовать трем условиям:

  • идентифицировать собрание и повестку, по которой собственник голосовал;
  • идентифицировать собственника, принявшего участие в голосовании;
  • отражать волеизъявление собственника по поставленным на голосование вопросам.

 Для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме рекомендуем ориентироваться на Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утв. приказом Минстрой России № 411/пр от 31.07.2014г. (с тем учетом, что приняты они в 2014 году и изменения Жилищного кодекса РФ, после июля 2014 года, в них не учтены)

Образец решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Как и в случае с решением собственников протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является официальным документом, и также как решения собственников судьи очень часто игнорируют нарушения при его составлении. В то же время следует заметить, что в отношении оформления протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принят специальный нормативный акт – Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (утв. Приказом Минстроя России № 937/пр от 25.12.2015 г.)

Надеяться на то, что судья не обратит внимание на нарушения в оформлении протокола, не стоит. Более разумным является соблюдение обязательных правил установленных специальным правовым актом. Рассматривать Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, отдельно мы не будем, т.к. в документе все подробно расписано.

Образец протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

После проведения собрания и оформления протокола законодателем предусмотрена обязанность по его направлению в орган жилищного надзора и опубликованию в информационной системе ГИС “Реформа ЖКХ”. Обязанность направления и  опубликования  зависит от формы управления многоквартирным домом и наличия специализированных субъектов, т.к. направление протокола осуществляется в течение пяти дней с даты с момента получения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива от лица, инициировавшего общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, данных копий. Таким образом, если дом непосредственно управляется собственниками, то обязанность по направлению и размещению протокола возлагается на инициатора собрания.

За нарушение порядка направления и размещения копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлена административная ответственность:

  • нарушение порядка направления копии протокола в орган жилищного надзора является административным правонарушением предусмотренным ст. 19.7 КоАП РФ

Spoiler

КоАП РФ, Статья 19.7. Непредставление сведений (информации)

Непредставление или несвоевременное представление в государственный орган (должностному лицу), орган (должностному лицу), осуществляющий (осуществляющему) государственный контроль (надзор), государственный финансовый контроль, муниципальный контроль, муниципальный финансовый контроль, сведений (информации), представление которых предусмотрено законом и необходимо для осуществления этим органом (должностным лицом) его законной деятельности, либо представление в государственный орган (должностному лицу), орган (должностному лицу), осуществляющий (осуществляющему) государственный контроль (надзор), государственный финансовый контроль, муниципальный контроль, муниципальный финансовый контроль, таких сведений (информации) в неполном объеме или в искаженном виде, за исключением случаев, предусмотренных статьей 6.16, частью 2 статьи 6.31, частями 1, 2 и 4 статьи 8.28.1, статьей 8.32.1, частью 5 статьи 14.5, частью 2 статьи 6.31, частью 4 статьи 14.28, статьями 19.7.1, 19.7.2, 19.7.2-1, 19.7.3, 19.7.5, 19.7.5-1, 19.7.5-2, 19.7.7, 19.7.8, 19.7.9, 19.7.12, 19.7.13, 19.8, 19.8.3 настоящего Кодекса, –

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц – от трехсот до пятисот рублей; на юридических лиц – от трех тысяч до пяти тысяч рублей.

  • нарушение порядка размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства является административным правонарушением предусмотренным ст. 13.19.2 КоАП РФ

Spoiler

КоАП РФ, Статья 13.19.2. Нарушение порядка размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства

  1. Неразмещение информации в соответствии с законодательством Российской Федерации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение заведомо искаженной информации –

влечет наложение административного штрафа на физических лиц, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, – в размере одной тысячи рублей; на физических лиц, являющихся администраторами общих собраний, – пятнадцати тысяч рублей; на должностное лицо органа местного самоуправления – тридцати тысяч рублей; на юридических лиц, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, предоставляющих коммунальные услуги, – двухсот тысяч рублей; на юридических лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, – тридцати тысяч рублей; на юридических лиц, осуществляющих строительство многоквартирных домов, – ста тысяч рублей; на иных юридических лиц – тридцати тысяч рублей.

  1. Совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 настоящей статьи, должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение, –

влечет дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.

Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...