Реформа ЖКХ 2015-2017 г.г. Анализ изменений ЖК РФ. Часть 1.

Реформа ЖКХ 2015-2017 г.г. Анализ изменений ЖК РФ. Часть 1.

X

Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Правила пользования

Разработан командой socpravo.ru

В июле 2015 года ГД РФ приняла большое изменение в Жилищный кодекс РФ. Поговорим об уже  вступивших в силу изменениях в ЖК РФ и тех, что еще не заработали, в  нашем анализе «Анализ изменений ЖК РФ». Т.к. материала получается много, то разбиваем его на части.

Часть 1. ОДН исключают из квитанций? Что будет входить в плату за содержание жилого помещения? Что такое очно-заочное голосование?

Для специалистов в жилищном праве, тех, кто не любит читать комментарии и измышления других юристов, предлагаем текст Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ (ред. от 30.03.2016) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (т.к. изменения внесены федеральным законом, то по тексту будем этот документ называть «Закон об изменениях»), и продолжим разговор с остальными читателями. В тексте будем использовать ссылки на Жилищный кодекс РФ в действующей сейчас редакции и Закон об изменениях.

Анализ изменений ЖК РФ. Часть 1. «ОДН и плата за содержание, общее собрание собственников».

Платы за содержание жилого помещения и ее изменение

• об исключение из квитанции ОДН
• как ОДН считается сейчас
• как будут считать ОДН
• об изменении состава платы за содержание жилого помещения

Общее собрание собственников и некоторые изменения

• о компенсации расходов на проведение общего собрания
• о требовании собственников провести общее собрание и обязанности УК это сделать
• о расширении полномочий совета МКД и его председателя
• о форме протокола решений общего собрания собственников
• об очно-заочном голосовании на общем собрании собственников

Платы за содержание жилого помещения и ее изменения

Исключение из квитанции ОДН

Наверное, одним из самых значимых и заветных изменений для нанимателей и собственников в многоквартирных домах (МКД), является исключение строчки ОДН (общедомовое потребление) из квитанций за коммунальные услуги. Да, Вы не ослышались, с 01 января 2017 года ОДН в квитанциях не будет.

Но перед тем как радоваться данному обстоятельству посчитаем, как ОДН считается сейчас. А самые нетерпеливые, или просто знающие, читатели могут перескочить этот материал и сразу начать читать «Как будут считать ОДН«.

Как ОДН считается сейчас

Для правильного понимания этого вопроса рассмотрим пример с цифрами. Итак, условия задачи: двухкомнатная квартира, Приморский край, общая площадь квартиры 50 м2., вся площадь МКД 3500 м2, площадь общих помещений МКД 1000 м2, размер платы за содержание на 01.04.2016 г. составляет 29 рублей за 1 м2. Эти значения будем использовать по ходу изложения.

Теперь необходимо разобраться с нормативами, и для этого посмотрим постановления Департамента по тарифам Приморского края.

Комментарий. Если кто не знает, то на домах, где можно поставить общедомовой прибор учета (ОДПУ), но его не ставят, применяются повышенные нормативы ОДН. И эти повышенные нормативы периодически увеличиваются. Для исключения ошибок в расчетах мы будем использовать не их, а нормативы, установленные для домов где нет возможности поставить ОДПУ. Повышенные нормативы можно посмотреть в приложенных нами постановлениях. 

В нашем примере применяются следующие документы:

Холодное водоснабжение и горячее водоснабжение — Постановление Департамента по тарифам Приморского края «О внесении изменений в постановление департамента по тарифам Приморского края от 26 июня 2013 года № 39/49 «Об установлении нормативов потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды на территории Приморского края». В приложении №1 указаны простые нормативы, а в приложении №2 – повышенные.

Электроэнергия – Постановление Департамента по тарифам Приморского края «О внесении изменений в постановление департамента по тарифам Приморского края от 01 августа 2012 года № 39/4 «Об установлении нормативов потребления электрической энергии населением Приморского края». В приложении №1 указаны простые нормативы, а в приложении №2 и далее – повышенные.

Имеющиеся у нас другие постановления мы выкладываем на отдельной странице — Перечень постановлений по нормативам в Приморском крае (перечень не полный, будет дополняться и изменяться.)

Продолжаем наш анализ и выбираем необходимый нам норматив ОДН. Подчеркиваем, что это норматив на общедомовые нужды в многоквартирном доме:

• Электричество 3,24 кВт*ч/м2
• Холодное водоснабжение 0,022 м3/м2
• Горячее водоснабжение 0,02 м3/м2

Теперь посчитаем ОДН по тому способу, как он считается сейчас. Например, рассмотрим электрическую энергию:

• всего на МКД поступило 25 000 кВт*ч
• по приборам учета у потребителей (по ИПУ) насчитали 17500 кВт*ч
• по нормативам (из-за отсутствия ИПУ) насчитали 5000 кВт*ч
• Итого: 25 000 – 17 500 – 5 000 = 2 500 кВт*ч

т.е. 2500 кВт*ч является тем, что приборы не посчитали и это должно распределяться на собственников. Однако, существующие правила возлагают ответственность за ОДН не только на собственников дома, но и на управляющую компанию обслуживающую дом.

Дополним наш пример ответственностью управляющей компании.

• площадь МКД 3500 м2
• площадь общих помещений в доме (лестницы, подъезды, подвал, чердак и т.д.) 1000 м2

Управляющая компания отвечает за то, чтобы общее имущество многоквартирного дома работало с полной отдачей. Если сети в хорошем состоянии, приборы учета настроены и нет воровства – ОДН будет минимальным. Поэтому ответственность управляющей компании ограничена нормативным ОДН.

• В нашем примере: 1000 м2 х 3,24 кВт*ч = 3240 кВт*ч

Т.к. в нашем примере ОДН составил 2 500 кВт*ч, а ответственность УК начинается после достижения ОДН отметки 3240 кВтч, то весь объем ОДН будет распределен между жильцами.

На нашу 2-х комнатную квартиру площадью 50 м2 достанется ОДН в размере:

• 2500 кВт*ч (весь ОДН) разделить на 3500 м2 (весь дом) и умножить на площадь квартиры, 2500/3500*50=35,72 кВт*ч

Как видно из нашего примера, каждый месяц ОДН может быть разным. Это зависит от множества обстоятельств. Основными причинами большего ОДН являются:

• передача показаний ИПУ в разное время – причина, по которой в одном месяце ОДН может быть нулевым, а в следующем выйти за нормативный предел;
• отсутствие в квартирах ИПУ, когда в них прописано меньше, чем фактически проживает – причина, по которой на бесприборные квартиры начисляют меньше, чем они фактически потребляют. Нормативы потребления завышены, и они отражают фактическое потребление, но только если ошибка не более чем в одного жильца, например, прописано 2, а живет 3. Если ошибка больше, когда прописан 1 человек, а фактически проживает 3-4, то данное потребление уже не учитывается нормативами и разница переходит в ОДН;
• воровство – причина, по которой происходит «чистое» воровство электрической энергии, когда ушлые собственники подключаются мимо счетчика. Подобные случаи распространены при подключении рядом находящихся с домом гаражей, или мастерских в подвале.

В настоящее время управляющие компании заинтересованы в том, чтобы ОДН не превышал нормативные значения. Правило простое: превысил ОДН — заплати. Но управляющие компании не заинтересованы в снижении ОДН. Если собственники не потребляют ОДН больше нормативного, то они же его и оплачивают. Именно поэтому управляющие компании особо не заинтересованы в налаживании учета в МКД и определении фактического количества проживающих граждан. А это в свою очередь не дает ОДН полностью исчезнуть.

Все вышеперечисленные нами основные причины являются следствием ненадлежащей работы управляющей компании, и именно с этими явлениями призвано бороться изменение Жилищного кодекса РФ. Однако, как это обычно происходит, «хотели как лучше, а получилось как всегда». Смотрим, что нас ждет в будущем.

Как будут считать ОДН

 Как нами было сказано ранее, с 01 января  2017 года ОДН исчезнет из наших квитанций. Можно было бы радоваться данному обстоятельству, но к сожалению ОДН никуда не делся. Правительство РФ, точнее те специалисты кто готовил данный законопроект, просто спрятали данную строку от потребителей. Применив простое правило «с глаз долой из сердца вон», законодатель решил обойти эту острую проблему.

Куда же денется ОДН? Все будет просто, с 01 января 2017 года, ОДН будет включен в состав платы за содержание. Согласно пункта 10 статьи 12 «Закона об изменениях» – плата за содержание изменится на размер нормативов ОДН действующих в городе по состоянию на 01 ноября 2016 года. Т.е. примерно с 01 января 2017 года (все будет зависеть от расторопности управляющих компаний) плата за содержание неожиданно вырастет, за то исчезнет строка в квитанциях – ОДН. Т.е. выглядеть это будет примерно следующим образом:

• дополняем наш пример тарифом на электроэнергию – 2,52 руб. / кВт*ч.

Как мы помним, в нашем примере, ответственность управляющей компании ограничена нормативным значением ОДН, т.е. в денежном выражении это будет:

• 3,24 кВт*ч (норматив ОДН) х 1000 м2 (площадь общих помещений МКД) х 2,25 руб. / кВт*ч = 8164,8 рублей.

Согласно Закона об изменениях этот размер ответственности управляющей компании с 01 января 2017 года должен быть включен в размер платы за содержание! Вот и все, все просто.

В нашем примере, с 01 января 2017 года в доме размер платы увеличится на:

• 8164,8 руб. / 3500 м2 (площадь МКД) = 2,33 рубля.

Т.е. был размер платы 29 руб./м2, а станет 31,33 руб./м2. Зато строчка ОДН исчезнет из квитанций.

Но это еще не все, таким же образом к плате за содержание жилого помещения добавится нормативный ОДН по холодной и горячей воде. В нашем примере это:

• Холодное водоснабжение 0,022 м3/м2 (норматив ОДН) х 22,90 руб./м3 (тариф Примтеплоэнерго) = 0,50 руб. / м2  — нормативное ОДН
• Горячее водоснабжение 0,02 м3/м2 (норматив ОДН) х 260 руб./м3 (Примтеплоэнерго) = 5,2 руб. / м2 — нормативное ОДН

Теперь добавим эти значения к нашему примеру:

• 0,50 + 5,2 = 5,7 руб./м3 умножим на площадь общего имущества 1000 м2 и получим ОДН на весь дом 5700 рублей;
• теперь разделим его на всю площадь дома 3500 рублей, и получаем:
• 5700 / 3500 = 1,63 руб. / м2, т.е. плата за содержание увеличится еще на 1,63 рубля

Вывод: с 01 января 2017 года с 29 рублей за м2 размер платы полностью на законных основаниях увеличится до 32,96 рублей, т.е. плюс 13,5 %

И это увеличение пройдет по всем многоквартирным домам. Вопрос только в расторопности управляющих компаний, успеют ли они рассчитать необходимое увеличение и уведомить об изменении собственников. Да, еще одна неприятная новость, согласия собственников, согласно пункта 10 статьи 12 Закона об изменениях – не требуется.

Самым большим минусом нового способа расчета будет то, что теперь собственники не будут заинтересованы в улучшении учета коммунального ресурса. Если раньше ОДН платили непосредственно они, и все были заинтересованы платить меньше, то теперь собственникам будет все равно – любой ОДН будет платить управляющая компания, т.к. нормативный ОДН уже заложен в размер платы за содержание. И если раньше можно было платить меньше, т.к. ОДН изменялся, то теперь этого не будет.

Отсюда изменится поведение собственников. Если сейчас ответственный председатель совета дома, чувствует ответственность за ОДН и в один день снимает показания приборов учета, фиксирует незарегистрированных жильцов и оперативно сообщает в УК об утечках, то в 2017 году он постепенно перестанет это делать. Зачем что-то делать, если это ни на что не влияет? Не за чем…

Итак, подведем итог:

+ ОДН с 01 января 2017 года исчезнет из квитанций;

— но увеличится размер платы за содержание;

+ управляющая компания будет очень заинтересована в хорошем состоянии учета;

— но собственники перестанут нести ответственность, что скорее всего увеличит ОДН.

Прогноз, на наш взгляд, к сожалению печальный – в таких условиях система учета коммунальных услуг будет ухудшаться.

Изменение состава платы за содержание жилого помещения

Как уже было сказано выше, с 01 января 2017 года произойдет значительное изменение размера платы. Выше мы рассмотрели изменение размера платы из-за включения в нее ОДН.

Согласно статьи 154 Жилищного кодекса РФ, в полной редакции с 01 января 2017 года, плата за содержание будет включать в себя:

плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом;

плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

плату  за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме – т.е. ОДН по всем видам услуг.

Соответственно в квитанциях должны исчезнуть все дополнительные начисления, а собственники будут оплачивать только фиксированные суммы.

Общее собрание собственников и некоторые изменения

В новой редакции статьи 44 Жилищного кодекса РФ положение, о том что общее собрание собственников является органом управления, дополнено предложением, что общее собрание собирается для решения вопросов управления домом. Это техническая правка и подобные изменения не имеют какого-то значения для простых собственников.

Включено положение, позволяющее компенсировать расходы на проведение общего собрания собственников.

Ранее все расходы на проведение собрания, относились на счет того, кто является инициатором. Теперь же данные расходы можно зафиксировать общим собранием собственников и определить порядок их компенсации. Для управляющих компаний появилась дополнительная лазейка для обоснования повышения платы, т.к. хоть на пару копеек, но плату за содержание они поднимут по данному основанию.

Комментарий. По тексту мы говорим только об управляющих компаний, но по закону эти изменения распространяются не только на управляющие компании, но и на товарищества собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный  кооператив, иной специализированный потребительский кооператив. Если мы будем указывать все формы, то «зальем текст водой», поэтому указываем только управляющие компании (УК), а Вы уж знайте, что мы говорим и о других.

Также включено наконец-то положение, согласно которого собственники могут обратиться в управляющую компанию с требованием о проведении собрания, и управляющая компания обязана обеспечить его проведение.

До изменения статьи 45 Жилищного кодекса РФ вся забота о проведении собрания, уведомлении собственников, подготовке документов возлагалась на инициатора собрания, и собственники зачастую не могли собрать общее собрание из-за отсутствия денег или необходимой информации о собственниках. В настоящее время ситуация меняется и законодатель ввел возможность собственникам обратиться в управляющую компанию с  требованием о проведении собрания и обязанность управляющей компании его провести. Введение данной нормы происходит с учетом возможных злоупотреблений правом. Для исключения ситуаций, когда разные собственники каждую неделю будут заваливать управляющую компанию требованием о проведении общего собрания, предусмотрено ограничение – собственников должно быть не менее 10%.

У управляющей компании есть 45 дней на то, чтобы подготовить документы и  уведомить собственников о собрании и повестке дня. Также на них возлагается ответственность за оформление всех документов по результату собрания и обязанность уведомить собственников об этих результатах. В связи с тем, что нарушения проведения собрания можно квалифицировать по статье 14.1.3. КоАП РФ (нарушение лицензионных требования, нарушение иных требований установленных Правительством), где наказанием предусматривается дисквалификация руководителя, надеемся, что управляющие компании не будут допускать нарушений в проведении процедуры общего собрания собственников.

Включено положение о расширении полномочий совета МКД и председателя совета МКД

До Закона об изменениях, решение вопросов о проведении текущего ремонта МКД относились к исключительной компетенции общего собрания. С одной стороны, в МКД где активный совет дома и председатель совета, когда они отстаивают интересы всего дома и не работают на управляющую компанию – иногда возникали проблемы с оперативным изменением плана текущего ремонта. Однако, с другой стороны, именно это позволяло уменьшить коррупцию в управлении многоквартирным домом. Сейчас же будет происходить увеличение коррупции, т.к. управляющей компании легче договориться с советом дома и уговорить их на изменение плана, чем объяснять все проблемы собственникам.

Убрали лазейку, для управляющих компаний, о сроках проведения отчетного собрания.

Ранее в статье 45 Жилищного кодекса РФ указывалось, что собрание проводится в сроки установленные общим собранием. Такой текст статьи позволял управляющей компании ссылаться на непринятие специального решения общим собранием и проводить отчетное собрание зимой или в иное неудобное собственникам время. Сейчас же, в статье 45 ЖК РФ установлено, что если собственники не приняли специального решения, то отчетное собрание должно быть проведено во втором квартале года.

Наконец-то исправляют бардак с отсутствием формы протоколов общих собраний собственников и сомнением в их легитимности

Как все знают, раньше не было установлено обязательных требований к протоколам общих собраний собственников. Этот вопрос почти никак не контролировался. Только при наличии жалобы в органы жилищного надзора, органы прокуратуры или судебные органы – протоколы общих собраний проверялись на их законность. Теперь же ситуация меняется.

Согласно новой редакции статьи 46 Жилищного кодекса РФ протоколы общих собраний должны соответствовать «требованиям, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства». На сегодняшний день, каких либо новых требований мы не нашли, а на наш запрос Минстрой РФ пока не ответил, по этому рекомендуем пока придерживаться Приказа Минстроя России № 411/пр от 31.07.2014 г. «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». (ссылка)

Положения статьи 46 Жилищного кодекса РФ не только устанавливают требование к оформлению протоколов решений общих собраний, но также и предусматривают обязанность по размещению указанных  протоколов в информационных системах. Теперь контролировать легитимность и законность протоколов решений собственникам будет легче, т.к. все новые протоколы должны будут размещаться в системе. И если собственник увидит, что собрания не было, а протокол есть – это повод писать заявление в полицию по признакам преступления. Закон об изменениях установил срок – с 01 июля 2016 года все новые протоколы должны быть в системе, так-что тем, у кого управляющая компания прячет информацию — остается подождать. Но многие управляющие компании уже размещают протоколы в системе — https://www.reformagkh.ru

И еще одним важным правилом, которое включается в статью 46 Жилищного кодекса РФ, это обязанность органа государственного жилищного надзора провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов при проведении общих собраний на МКД, если от него поступит в течение трех месяцев подряд два и более протоколов общего собрания, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня. Простыми словами – надеемся, что война управляющих компаний за дома прекратится, т.к. теперь жилищный надзор будет внепланово проверять дома, если по ним слишком много и часто появляются протоколы общих собраний.

Очно-заочное общее собрание собственников

Закон об изменениях законодательно закрепил и такую форму проведения общего собрания, как проведение очно-заочного собрания. До 06 июля 2015 года общее собрание проводилось в двух форах – очное общее собрание и заочное общее собрание.

Главной проблемой проведения очного общего собрания являлось и является проблема достижения необходимого кворума на собрании. В многоквартирных домах,  где количество несколько десятков, крайне проблематично собрать собственников в одном месте в одно время. Обычно на собрании участвует максимум  30% от всех собственников. Для решения это проблемы в 2011 году было введено заочное голосование, а в 2014 году – заочное голосование с использованием системы. Но главным условием для проведения заочного общего собрания являлось отсутствием кворума на очном общем собрании. Управляющие компании, чтобы не тратить силы и время, стали использовать схему двух собраний – сначала назначают на неудобное время очное собрание, а затем уже проводят заочное.

Для исключения этой проблемы законодатель ввел понятие – очно-заочное голосование. Теперь схема проведения собрания более приближена к нашим реалиям и процедура голосования может проходить в заочной форме. Т.е. сначала будет собрано очное общее собрание, все обсудят повестку дня и варианты решений, а голосовать каждый будет дома и передавать оформленные письменные решения.

Считаем, что данный способ проведения общего собрания будет самым востребованным в ближайшее время и более контролируемым. Это вязано с тем, что с одной стороны очно-заочное голосование упрощает процедуру проведения собрания, а с другой стороны форма протокола заочного голосования предусматривает указание результата по каждой квартире и после размещения протокола в системе, факты фальсификаций будет видны и доказуемы.

Реформа ЖКХ 2015-2017 г.г. Анализ изменений ЖК РФ. Часть 2.