Содержание общего имущества плохого (ненадлежащего) качества. Часть 1

X
Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Разработан командой socpravo.ru
X Хотите оставить пожелание для автора?

Не убирают подъезд? Отказываются чинить домофон? Территория возле дома в мусоре? Как перестать платить за плохую работу управляющей компании? Материал из-за ссылок получился большим, поэтому делим его на части. Часть 1.

Отправной точкой для написания этого материала послужил вопрос пользователя ресурса Ответы на мэйл.ру — Обслуживание домофона на подъездной двери Пользователь задал этот вопрос по тому, что не знаком с общим порядком в данной ситуации. Попробуем разобраться.

Общее имущество многоквартирного дома

В первую очередь необходимо определить, что такое общее имущество многоквартирного дома, так как именно о содержании этого имущества мы сегодня и будем говорить.

Порядок содержания общего имущества многоквартирного дома регулируется такими документами как:

«Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»,  утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее по тексту – Правила содержания ОИ);

«Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности. МДС 13-3.2000», утвержденные Приказом Госстроя РФ от 30.12.1999 № 170 и отмененные Приказом Госстроя от 02.03.2004 г. № 79 (далее по тексту – Методические рекомендации); 

«Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее по тексту – Минимальный перечень).

Все документы можете найти в нашей библиотеке. И не удивляйтесь, что мы приводим Методические рекомендации и даже будем на них ссылаться, т.к. многие судьи принимают эти методические рекомендации и ссылаются на них в своих решениях.

Критерии отнесения имущества многоквартирного дома к общему имуществу (далее по тексту – ОИ) изложены в Правилах содержания ОИ в нескольких пунктах. Объединим их в одном перечне:

В состав общего имущества включаются:

— помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования),

Отступление: в серых полосах скрыт текст правовых норм. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Spoiler

п. 2 Правил содержания ОИ

— в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

— крыши;

— ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

— ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции)

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения;

Spoiler

п. 5 Правил содержания ОИ

внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

п. 8 Правил содержания ОИ

Внешней границей сетей водоотведения является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

— внутридомовая инженерная система водоотведения;

Spoiler

п. 5 Правил содержания ОИ

внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

п. 8 Правил содержания ОИ

Внешней границей сетей водоснабжения является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

— внутридомовая инженерная система газоснабжения;

Spoiler

п. 5 Правил содержания ОИ

внутридомовая, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

п. 9 Правил содержания ОИ

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

— внутридомовая инженерная система электроснабжения;

Spoiler

п. 7 Правил содержания ОИ

внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

п. 8 Правил содержания ОИ

Внешней границей сетей электроснабжения, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

— внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Как Вы видите, главным критерием для отнесения имущества к общему является обслуживание этим имуществом более чем одной квартиры. Например балкон. Если через Ваш балкон проходит (или хотя бы была ранее предусмотрена) пожарная лестница, то Ваш балкон является общим имуществом и с одной стороны ремонт балкона осуществляется за счет всего дома, но с другой стороны любой житель дома имеет право прийти к Вам на балкон.

Кто отвечает за обслуживание общего имущества дома?

С перечнем общего имущества разобрались – перейдем к тем, кто обязан обслуживать общее имущество и отвечает за него.

В настоящее время законодатель предусматривает три формы управления общим имуществом многоквартирного дома – это:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать

Spoiler

ст. 161 ЖК РФ

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Spoiler

ст. 161 ЖК РФ

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

 

— управление управляющей организацией

Spoiler

ст. 161 ЖК РФ

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

 

Собственники на собрании выбирают способ управления ОИ своего дома и чаще всего – это конечно управление управляющей организацией. Если на Вашем доме не непосредственное управление, то та организация, которой Вы оплачиваете содержание жилого помещения и является лицом ответственным за содержание ОИ.

Управление многоквартирным домом и содержание ОИ осуществляется на основании договора управления. который заключается между собственниками и управляющей компанией, или между ТСЖ (ЖСК, СПК) и управляющей компанией. Главным условием договора управления является то, что  в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. Причем состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации и указан в Минимальном перечне.

Получается, что при заключении договора управления с управляющей организацией собственники точно знают, что за работы и услуги указанные в Минимальном перечне точно отвечает эта организация.  А если в договоре указаны и дополнительные работы и услуги – то и за них.

При непосредственном управлении все немного сложнее. Собственники самостоятельно определяют работы и услуги, которые необходимо им для содержания общего имущества. Конечно, если собственники заключат один договор на содержание всего ОИ с одной фирмой, то согласно п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 на подобный договор будет распространяться тот же Минимальный перечень. А если договоров будет несколько? Тогда ответственное лицо, за определенные работы по обслуживанию ОИ необходимо определять по тексту этих договоров.

Расходы на обслуживание одного дома напрямую связаны с его размером. Чем дом меньше, тем расходы на 1 квадратный метр выше. Не верите? Поговорим об этом во второй части материала.

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...