Содержание плохого качества. Часть 2
Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.
Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.
Крепкий эспрессо за 110 руб.
Восхитительное Латте за 175 руб.
Не убирают подъезд? Отказываются чинить домофон? Территория возле дома в мусоре? Как перестать платить за плохую работу управляющей компании? Материал из-за ссылок получился большим, поэтому делим его на части. Часть 2
Содержание плохого (ненадлежащего) качества. Часть 1
Расходы на обслуживание одного дома напрямую связаны с его размером. Чем дом меньше, тем расходы на 1 квадратный метр выше. Не верите? Говорим об этом во второй части материала.
Структура платы за содержание жилого помещения
-
Плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом
-
Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
-
Плата за ресурсы, затраченные при содержании общего имущества в многоквартирном доме
Акты об услугах плохого качества
Недавно мы уже говорили о структуре платы за содержание жилого помещения в материалах о реформе ЖКХ 2015-2017 г.г., поиском можете найти наши статьи. Сейчас поговорим более подробно.
Вообще, при проживании в жилом помещении, любой потребитель. независимо от вида собственности на помещение, оплачивает две основные статьи – это за коммунальные услуги и непосредственно плата за содержание жилого. А уже дополнительно к этому собственники оплачивают взнос на капитальный ремонт, а наниматели – плату за пользование жилым помещением (плата за наем).
Вышеуказанное отличие существенно, т.к. очень много граждан задает один и тот же вопрос – почему я наниматель должен оплачивать также как собственник содержание общего имущества (далее по тексту – ОИ)? Ответ указан в статье 67 Жилищного кодекса РФ – наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. И казалось бы, разницы в плате за жилое помещение нет, но это не совсем так. Об этом чуть позже.
Сейчас же поговорим о том, что входит в понятие «плата за жилое помещение». Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения, включает в себя:
- плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом;
- плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- плата за ресурсы затраченные при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом
Как видно из самого названия составляющей – это компенсация затрат связанных с управлением дома и размер этой составляющей напрямую зависит от выбранного способа управления.
- При непосредственном управлении
- При управлении товариществом собственников жилья (ЖСК, ПСК)
- При управлении управляющей организацией
При непосредственном управлении
Сама форма управления – непосредственное управление собственниками, была введена законодателем с целью стимулирования развития ответственного подхода к управлению домов самими собственниками. И по сути формы управления, сами собственники решают какие именно расходы на содержание общего имущества им нужны.
Но раз они сами решают, то и расходы на управление напрямую определяют они. Классическим вариантом непосредственного управления, как его задумывал законодатель, является распределение обязанностей среди собственников дома. Например:
— собственник из квартиры №2 отвечает за сантехнику в доме;
— собственник из квартиры №4 отвечает за электрику;
— собственник из квартиры №5 печатает квитанции для всех.
Как понятно из приведенной схемы, расходы на управление непосредственно собственниками будут сводиться к минимуму – фактически к приобретению бумаги для квитанций и чернил для картриджа. Т.е. доля в плате за жилье – минимальна.
При управлении товариществом собственников жилья (ЖСК, ПСК)
Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ)
ТСЖ – это развитие формы непосредственного управления. Собственники уже не просто объединяются, а создают отдельное юридическое лицо. Подобная форма организации является отражением сути некоммерческих организаций – граждане имеют право на объединение и могут называться организацией, но статус юридического лица – только после государственной регистрации.
Поэтому и расходы на управление в ТСЖ напрямую зависят от количества обслуживаемой площади и количестве наемных работников. Например, если ТСЖ управляет только одним многоквартирным домом с площадью 3500 м2, то зарплата только одного бухгалтера в размере 15 000 рублей даст 4,30 руб. / м2. Соответственно при добавлении наемных работников и их зарплаты, или увеличении обслуживаемой площади – тариф изменяется.
Однако, площадь которую может обслуживать ТСЖ, прямо ограничена законом – ст. 136 ЖК РФ определено, что товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Это ограничение в площади земельного участка для создаваемого ТСЖ является естественным препятствием и ограничением для развития ТСЖ как коммерческого предприятия. Есть конечно варианты 🙂 но о них как-нибудь отдельно 🙂
Подведем итог — размер платы за управление при управлении домом ТСЖ и ЖСК прямо зависит от площади ОИ обслуживаемого ТСЖ и заработной платы работников ТСЖ.
При управлении управляющей организацией
Естественным развитием способа управления многоквартирным домом – является управление управляющей организацией. Законодатель именно для этой формы управления предусмотрел оптимальные условия для предпринимательской деятельности в сфере обслуживания домов, но также и более существенную ответственность.
В отношении размер платы за управление ОИ для управляющих компаний действует такое же правило, что и для ТСЖ — размер платы прямо зависит от площади ОИ и заработной платы работников. Но в случае управления управляющей организацией – нет какого-либо ограничения на количество домов или земельные участки. Тем самым создается первое конкурентное условие – при равенстве количества работников в ТСЖ и УК, за счет увеличения площади ОИ уменьшается и плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, как составляющая платы за содержание жилого помещения.
Краткий итог: плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом зависит от формы управления домом – самая минимальная при непосредственном управлении собственниками, а при других формах имеет прямую зависимость от количества (заработных плат) наемных работников и площади обслуживания ОИ. Размер платы в ТСЖ обычно выше чем в УК, т.к. площадь обслуживания ТСЖ имеет ограничение.
Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
Самый ответственный вопрос из всех, как же правильно рассчитывать плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. По данному вопросу можно написать большую научную работу, нам же придется отвечать кратко.
Расходы за содержание и ремонт жилого помещения включают в себя:
— затраты на содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
Отступление: в серых полосах скрыт текст правовых норм. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.
— оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения;
— обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг;
— расходы на снятие показаний приборов учета;
— расходы на содержание информационных систем (страница управляющей компании в интернет, работа по предоставлению отчетности и документов в информационные системы);
— расходы на сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги;
— расходы на выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Все указанные работы оказываются управляющей организацией самостоятельно или по заключенным договорам с третьими лицами. И именно компенсация этих расходов составляет основную часть размера платы за содержание жилого помещения. Соответственно, чем площадь дома меньше, тем тариф будет выше – минимальный перечень одинаков, а площадь сбора денег маленькая.
При управлении домом управляющей организацией она должна, как перед заключением договора управления, так и в процессе его исполнения проводить анализ состояния дома, составлять план текущего ремонта и исходя из получившихся цифр предлагать собственникам к утверждению размер платы за содержание на следующий период времени. К сожалению именно таким путем мало какие компании поступают. Они предпочитают руководствоваться размером платы установленном органами местного самоуправления.
Плата за ресурсы, затраченные при содержании общего имущества в многоквартирном доме
Теперь поговорим о последней части платы за содержание жилого помещения — плата за ресурсы затраченные при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Об этой части наш разговор будет очень короткий 🙂 мы просто отошлем к материалу Реформа ЖКХ 2015-2017 г.г. Анализ изменений ЖК РФ. Часть 1. там все подробно написано.
Акты об услугах плохого качества
Наконец мы подошли к главному вопросу, что делать, если управляющая компания плохо работает. Самой главной ошибкой. которую допускают граждане в подобной ситуации – это отсутствие документального подтверждения плохой работы управляющей компании.
Как ни странно, но составление актов об услугах ненадлежащего качества – это не сложный вопрос. Достаточно соблюдать установленный законодателем алгоритм.
Ранее мы уже рассматривали правильный алгоритм действий при оказании коммунальных услуг плохого качества «4 шага, что делать, если коммунальная услуга плохого качества»
При фиксировании услуг по содержанию общего имущества плохого качества алгоритм почти такой же Шаг 1 и Шаг 2 одинаковые. Но дальше есть отличия.
Вам нет необходимости доказывать, что управляющая компания оказывает плохие услуги. Вам необходимо зафиксировать данный факт. Поэтому Ваша главная обязанность – это составление акта. Если представители управляющей компании не прибыли на составление акта, то Вы можете пригласить пару ваших соседей и составить акт вместе с ними.
Ка видно из примера составления акта Ваша задача зафиксировать нарушение. Только после этого управляющая компания будет обязана доказать, что информация изложенная в акте недостоверна. Сможет доказать – перерасчета не будет, не сможет – обязана уменьшить плату.
п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ — 5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.
Подобное составление актов относится к полномочиям совета многоквартирного дома, но не лишает собственников права самостоятельно их составлять. Если совет дома будет свои функции выполнять на совесть, а собственники не лениться помогать совету – дом будет в порядке.
Загрузка...
Вы должны авторизоваться чтобы опубликовать комментарий.