Спецсчет для формирования фонда капитального ремонта МКД
Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.
Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.
Крепкий эспрессо за 110 руб.
Восхитительное Латте за 175 руб.
Что такое текущий и капитальный ремонт? Кто его оплачивает? Открытие специального счета для накопления взносов на капитальный ремонт МКД и вопросы с этим связанные.
Вопрос об открытии специального счета нельзя рассматривать без разговора о необходимости капитального ремонта. Мы поговорим о том, почему собственник обязан проводить капитальный ремонт, чем капитальный ремонт отличается от текущего ремонта, и кем оплачивается проведение капитального ремонта.
-
Часть 1. Капитальный ремонт
-
Часть 2. Взносы на капитальный ремонт
Часть 1. Капитальный ремонт
Бремя содержания собственности
Обязанность проведения капитального ремонта принадлежащего на праве собственности имущества является прямым следствием собственности. Когда граждане оформляют право собственности на квартиру, например, в порядке приватизации, они не думают, или не желают думать, что вместе с правом продать квартиру или оставить ее в наследство внукам, собственник обретает всю полноту ответственности за свою собственность.
Всего лишь одна норма, «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.» закрепленная в статье 210 Гражданского кодекса РФ, является тем ручейком, что лежит в истоке огромной реки норм права установленных законами и подзаконными актами и регулирующими вопросы содержания собственности, в том числе и проведение капитального ремонта.
Бремя содержания собственности выражается в том, что собственник обязан осуществлять капитальный и текущий ремонт принадлежащего ему имущества.
Если собственник не сам пользуется имуществом, а передал его в пользование иному лицу (наниматель по договору найма жилого помещения, арендатор по договору аренды), то собственник может и делегировать обязанность по проведению ремонта:
- по закону — капитальный ремонт возлагается на собственника, а текущий ремонт на пользователя;
- по договору — на усмотрение сторон.
Чем различаются текущий и капитальный ремонт?
Поговорим о различиях в понимании капитального ремонта и ремонта в процессе содержания (текущего ремонта).
Имущество, в процессе эксплуатации, имеет износ — естественный, и эксплуатационный:
- естественный (нормативный) износ — это естественное и ожидаемое ухудшение физического состояния имущества и его эксплуатационных характеристик в результате обычного воздействия на имущество окружающей среды.
- эксплуатационный (фактический) износ — ухудшение физического состояния имущества и его эксплуатационных характеристик в результате воздействия на имущество лиц его использующих.
Естественный (нормативный) износ
В случае естественного износа ухудшение физического состояния имущества происходит постепенно, в течение длительного времени, которое поддается прогнозированию и расчету. Исходя из статистических данных, нормативных характеристик материалов и государственных стандартов законодатель определил эксплуатационные сроки для различных элементов и объектов, в том числе определены эксплуатационные сроки для жилых зданий и их элементов.
Например, срок эксплуатации, т.е. естественного износа, деревянной лестницы в жилом здании составляет 20 лет, и по истечение эксплуатационного срока лестница подлежит капитальному ремонту. В процессе капитального ремонта деревянной лестницы, она будет полностью заменена, или частично, но так, что она сможет отработать еще 20 лет.
Эксплуатационный (фактический) износ
Как видно из определения, следствием отличия эксплуатационного износа от естественного является то, что эксплуатационный износ не поддается прогнозированию, т.к. он зависит от воздействия лиц и вызван не естественными причинами, а непосредственным воздействием.
Если несознательные лица, использующие деревянную лестницу, начнут вырезать ножичком на деревянном поручне перил романтичные послания, то этот поручень будет в состоянии более худшем, чем вся лестница с естественным износом. Таким образом деревянная лестница в жилом доме, состоит из множества элементов, которые имеют различный износ.
Если эксплуатационный срок для деревянной лестницы еще не истек, а какие-то ее элементы уже требуют ремонта, то проводится текущий ремонт, главной целью которого является приведение работоспособности лестницы к ее нормативным показателям.
Таким образом, замена одного поручня перил деревянной лестницы — будет являться текущим ремонтом, т.к. фактический эксплуатационный износ объекта приведется к его естественному износу за счет замены одного из его элементов.
Осмотр имущества и определение износа
Для определения износа элементов жилого здания необходимо проводить осмотры его элементов, как минимум два раза в год — весной и осенью.
В процессе проведения осмотров обслуживающая организация обязана составлять акты осмотров, в которых указывается фактический износ элементов жилого здания, и выявленные дефекты требующие проведения текущего ремонта (как мы уже знаем, в целях приведения эксплуатационного износа к естественному).
Для определения износа жилого здания и его элементов Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27.10.1970 N 404 утверждена «Методика определения физического износа гражданских зданий», которая применяется до сих пор.
Например, в Таблице 51 методики указано, что выявленное повреждение поручня (указанные нами выше романтические послания) свидетельствует об износе 21-40%. Далее, по объему (удельному весу) высчитывается общий износ деревянной лестницы (Приложение №1 Методики определения физического износа гражданских зданий), и он составляет 12%. Этот определенный износ и будет являться тем износом, который должен быть указан в акте планового осмотра.
Составление указанных актов осмотра является очень важной составляющей работы организации обслуживающей общее имущество дома, включено в минимальный перечень и оплачивается собственниками в составе платы за содержание жилого помещения. Отсутствие актов осмотра, а также их ненадлежащее составления, является основанием для перерасчета размера платы за содержание, т.к. подтверждает ненадлежащее исполнение обслуживающей организацией возложенных на нее функций.
Текущий или капитальный ремонт
После составления акта осмотра и определения фактического износа жилого здания и его элементов необходимо определить, требуется ли проведение текущего или капитального ремонта.
Как мы помним, эксплуатационный срок деревянной лестницы составляет 20 лет. Соответственно за каждый календарный год ее естественный износ равен 5%. Если нашей лестнице всего три года после капитального ремонта, то ее естественный износ равен 15%. Как мы уже определили выше, фактический износ лестницы составил 12%. Это значит, что в текущем году включать ремонт поручня в план текущего ремонта нет необходимости, т.к. ее фактический износ меньше, чем естественный.
Если же, в результате проведенного осмотра будет выявлено, что фактический износ нашей лестницы равен 18%, что на 3% превышает естественный износ, то ремонт поручня необходимо включать в план проведения текущего ремонта для приведения эксплуатационного износа к естественному.
Таким же образом определяется и необходимость капитального ремонта — если фактический износ превышает допустимые значения и срок естественной эксплуатации завершился, то объект требует проведения капитального ремонта.
Подведем итог:
- капитальный ремонт — это устранение (ремонт, замена, восстановление) естественного износа до 0% всего жилого здания или его элемента по истечении эксплуатационного срока;
- текущий ремонт — это частичный ремонт жилого здания или его элементов, в пределах эксплуатационного срока, для приведения эксплуатационного износа в соответствие естественному износу.
Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию) (п. 4.1. ВСН 58-88 (р)). По этой причине документы подтверждающие проведение капитального ремонта и текущего ремонта включены в техническую документацию многоквартирного дома, подлежат хранению, а обслуживающая организация обязана их восстановить в случае утери.
Часть 2. Взносы на капитальный ремонт
Правомерность взносов на капитальный ремонт
Чем отличается текущий ремонт от капитального — мы разобрали. Как все уже понимают — стоимость капитального ремонта, значительно превосходит стоимость текущего ремонта. По этой причине, несение расходов на капитальный ремонт является нелегким бременем для собственника.
После изменения жилищного законодательства в сети развелось много умников паразитирующих на незнании простых граждан структуры права и принципа верховенства Конституции РФ. Заявляя о не конституционности взносов на капитальный ремонт эти умники или добросовестно заблуждаются, если не имеют юридического образования, или, что еще хуже, злонамерно обманывают граждан.
На территории Российской Федерации Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации, а законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации (статья 15 Конституции РФ).
Если в Конституции РФ установлен прямой и не имеющий иного толкования запрет или правило, например, «до судебного решения лицо не может быть подвергнуто задержанию на срок более 48 часов» (статья 22 Конституции РФ), то нарушение этого срока будет являться нарушением Конституции РФ, а принятый закон может быть признан неконституционным.
Конституция РФ не имеет каких-либо запретов на оплату взносов на капитальный ремонт. Поэтому нормы права содержащиеся в Гражданском кодексе РФ и Жилищном кодексе РФ и регулирующие вопросы права собственности и бремени его содержания, не вступают в противоречие с Конституцией РФ, а направлены на регулирование конституционного права каждого иметь в собственности имущество (статья 35 Конституции РФ).
Обязанность оплачивать взносы на капитальный ремонт закреплена, в том числе в статье 154 Жилищного кодекса РФ, а ответственность за нарушение установленной законом обязанности предусмотрена, в том числе в статье 155 Жилищного кодекса РФ.
Таким образом, умники рассказывающие о незаконности взносов на капитальный ремонт, если имеют юридическое образование, наглым образом обманывают доверчивых граждан в целях собственной популяризации как «борца за права».
Необходимость формирования фонда капитального ремонта
В связи с тем, что капитальный ремонт дорогое «удовольствие» сбор денег для его проведения является продолжительным по времени занятием. До введения возможности формирования фонда капитального ремонта на счетах регионального оператора, учет и сбор денег являлся обязанностью собственников МКД.
Размер платы за содержание жилого помещения содержит затраты на проведение текущего ремонта, а взносы на капитальный ремонт оплачиваются собственниками отдельно. Это приводило к тому, что:
- во-первых, обслуживающие общее имущество организации старались часть работ, которые необходимо проводить в процессе содержания общего имущества дома, оформлять как проведение капитального ремонта. Так, например, за счет собственников оплачивались капитальный ремонт замены стекол в подъезде или капитальный ремонт двери.
- а во-вторых сами собственники не «горели желанием» платить взносы на капитальный ремонт. Старые собственники (государство, предприятия) после приватизации сняли с себя обязанность проводить капитальный ремонт, а новые собственники не желали нести расходы за прошлых собственников и вкладывать деньги в капитальный ремонт.
Подобная политика собственников и управляющих организаций привела к тому, что жилищный фонд в Российской Федерации все больше и больше приходил в негодность. Даже наличие в Законе Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» правила, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16), не решала возникшую проблему. Для реализации указанного правила собственники были вынуждены обращаться в суд с исками о понуждении органы местного самоуправления к выполнению капитального ремонта, а затем годами ждать исполнения принятых в их пользу решения.
По всем вышеназванным причинам в обществе назрела необходимость в государственном регулировании вопросов проведения капитального ремонта и определении строгих правил формирования фонда капитального ремонта.
Ситуация поменялась с принятием Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ, которым в Жилищный кодекс РФ включен Раздел 9. «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.». Были приняты такие нововведения как:
- порядок определения минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- формирование региональной программы капитального ремонта;
- освобождение от взносов собственников аварийных домов;
- понятие фонда капитального ремонта и способов его формирования;
- порядок финансирования проведения капитального ремонта.
Фонд капитального ремонта
Для финансирования работ по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома формируется фонд капитального ремонта. Фонд капительного ремонта — это своеобразная общая касса, в которую собственники ежемесячно делают отчисления для финансирования в будущем работ по капитальному ремонту.
Фонда капитального ремонта формируется из следующих источников:
- взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме;
- пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
- проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капитального ремонта;
- доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта;
- средства финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета;
- кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
- дополнительные взносы и доходы, направляемые собственниками на цели формирования фонда капитального ремонта.
Формирование фонда капитального ремонта осуществляется двумя способами:
- на счет регионального оператора
- на специальном счете
Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора
Основной способ формирования фонда капитального ремонта в Российской Федерации. Связано это с двумя факторами:
- данный способ применяется «по умолчанию», т.е. при отсутствии иного волеизъявления собственников;
- наименее затратный для собственников способ формирования фонда.
Капитальный ремонт осуществляется региональным оператором на основании утвержденной региональной программы капитального ремонта. Мы рассмотрим вопрос о формировании региональной программы, после того как внимательно рассмотрим способ формирования фонда капитального ремонта — формирование на специальном счете.
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете
Наконец-то мы подошли к причине написания этого материала — разговору о специальном счете. Надеюсь, что после прочтения всего материала уже нет необходимости рассказывать о том, как разделяется текущий и капитальный ремонт, как составляются акты осмотров, а также законность и важность оплаты взносов на капитальный ремонт.
Как мы помним, введение института «Региональный оператор» и связанные с этим инструменты были связаны с нежеланием простых собственников вникать в проблемы необходимости капитального ремонта, и отсутствием желания нести расходы на его проведение. Однако, хоть и меньшинство, но в России уже сформировался класс сознательных собственников, тех кто обдуманно подходит к вопросам содержания собственности и предпринимает все необходимые меры для финансирования расходов.
Именно для этой группы собственников законодатель предусмотрел способ формирования фонда капитального ремонта — формирование на специальном счете.
Плюсы формирования фонда капитального ремонта на специальном счете
«Послушайте!
Ведь, если звезды зажигают —
значит — это кому-нибудь нужно?
Значит — кто-то хочет, чтобы они были?»
В. Маяковский «Послушайте!»1914 г.
Для каждого действия должны быть причины, побуждающие собственников предпринимать дополнительные усилия. Эти же причины есть и у желания формировать фонд капитального ремонта на специальном счете, которые должны быть его плюсами.
Государство может обмануть — взносы надо хранить на специальном счете
Что скрывать, главной причиной, по которой собственники не желают перечислять денежные средства на счет регионального оператора — это неверие в долгосрочность принятых государством решений. Сколько уже было кризисов и потерянных денег? Много. Это первая главная причина, по которой собственники желают формировать фонд капитального ремонта на собственном счете.
Это не плюс. Извините, но кто-то серьезно думает, что если государство пожелает забрать все деньги, отложенные на капитальный ремонт, то их хранение в коммерческом банке ему как-то помешает? 🙂
Долгий срок до капитального ремонта МКД по региональной программе
Второй главной причиной выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является то, что согласно принятых региональных программ, например, срок проведения капитального ремонта установлен в 2037 году, а ремонт требуется уже сейчас. Собственники выбирают специальный счет для того чтобы самим выбирать срок проведения капитального ремонта, самим решать когда надо ремонтировать крышу, а когда заняться холодным водоснабжением.
Это не плюс. Если многоквартирный дом в программе на 2037 год, а ремонтировать его надо вчера — это недобросовестная работа организации обслуживающей многоквартирный дом.
В региональную программу многоквартирные дома включены на основании имеющихся данных. Как уже было рассказано выше:
1) если организация обслуживающая общее имущество проводит своевременные осмотры общего имущества, то она определяет эксплуатационный (фактический) износ имущества;
2) после того как определен эксплуатационный износ принимается план по текущему ремонту для приведения эксплуатационного износа в соответствие естественному (нормативному) износу;
3) следствием первых двух шагов является уменьшение эксплуатационного износа в следствии надлежащего содержания общего имущества.
Если фактическое состояние значительно превышает естественный износ? Правильно. Обслуживающая организация не проводила не в полном объеме проводила текущий ремонт.
Именно по этой причине обслуживающим организациям выгодно формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, особенно когда их выбирают владельцем — можно проводить текущий ремонт за счет капитального ремонта.
Расходы на содержание специального счета
Многие собственники считают, что стоит принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете и все — денежные средства сами будут аккумулироваться, капитальный ремонт проводиться, а собственники будут экономить деньги.
Это не так. Содержание специального счета стоит деньги. Расходы на его содержание несет владелец специального счета, а т.к. добровольно на себя подобные расходы просто так никто брать не будет, то расходы владельца счета компенсируют собственники.
Рассмотрим пример затрат на содержание специального счета в многоквартирном доме площадью 5000 м2. Расходы на содержание специального счета формируются за счет:
- расходы оплачиваемые в банк за ведение специального счета. Например, ПАО «Сбербанк России», за открытие счета требует 2700 рублей, а за его ведение 1400 рублей каждый месяц.
- расходы на выпуск квитанций для оплаты взносов на капитальный ремонт. Если владелец счета не совпадает с организацией выпускающей квитанции для оплаты за содержание жилого помещения, то она несет расходы на выпуск квитанций, например 2000 рублей в месяц. Указанные расходы могут не оплачивать собственники выбравшие владельцем счета обслуживающую организацию выпускающую квитанцию для оплаты за содержание, т.к. взносы на капитальный ремонт входят в состав платы за жилое помещение и должны включаться в квитанцию за содержание жилого помещения, а дополнительная плата будет двойным начислением.
- расходы владельца счета на оплату персонала работающего с фондом капитального ремонта. Содержание специального счета приводит к дополнительной работе связанной с взысканием задолженности с собственников, необходимостью направления писем и уведомлений и т.п. Владелец счета может оценить эти расходы, например в 2500 рублей в месяц.
Таким образом у нас получилось, что при площади 5000 м2 ежемесячные расходы на содержание специального счета для собственников составляют:
- 1400+2000+2500=5900 рублей, или дополнительный 1 рубль 18 копеек с квадратного метра к взносу на капитальный ремонт. Соответственно если в доме 3500 м2, то 1,68 руб./м2.
Ограничения при ведении специального счета
Предоставив собственникам возможность формирования фонда капитального ремонта на специальном счет законодатель предусмотрел ограничения для собственников, направленные на защиту фонда капитального ремонта от недобросовестных собственников.
- основания для снятия денежных средств со специального счета строго ограничены и перечислены в статье 177 Жилищного кодекса РФ;
- владелец специального счета обязан осуществлять контроль за соответствием выбранного банка требованиям установленным законодательством РФ;
- если собираемые взносы менее, чем 50% от начисленных взносов на капитальный ремонт, то фонд капитального ремонта передадут региональному оператору;
- если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.
Открытие специального счета
Если несмотря на все прочитанные Вы решили открыть специальный счет, то Вам необходимо принять необходимые решения на общем собрании собственников помещений.
Образец решения собственника для выбора специального счета
Дальнейший алгоритм следующий:
- оформленный надлежащим образом протокол с приложением принятых решений направляется в банк для открытия специального счета;
- оформленный надлежащим образом протокол с приложением принятых решений направляется в адрес регионального оператора в течение пяти рабочих дней после принятия решения. Напоминаем, что решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.
Формирование региональной программы капитального ремонта
Возвращаемся к вопросу о формировании фонда капительного ремонта на счете регионального оператора. Напомню, что второй главной причиной, для выбора формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, является то, что согласно принятых региональных программ, например, срок проведения капитального ремонта установлен в 2037 году, а ремонт требуется уже сейчас.
Для исправления подобной ситуации необходимо внести изменения в региональную программу относительно нужного многоквартирного дома и привести ее в соответствие с реальностью, т.е. перенести установленный срок капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (отдельных услуг и (или) работ по капитальному ремонту) на более ранний период (срок). Для переноса необходимо установить необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (отдельных видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту) в более ранний срок, чем предусмотрено региональной программой, органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Порядок изменения региональной программы определяется в соответствии с нормативными актами принимаемыми субъектами Российской Федерации и пределах полномочий определенных законодательством РФ.
Рассмотрим внесение изменений в региональную программу на основании региональной программы капитального ремонта Приморского края и закона Приморского края от 31.07.2013 г. «О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае».
Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не позднее 30 ноября года, предшествующего году реализации мероприятий, предусмотренных региональной программой капитального ремонта. Актуализация региональной программы капитального ремонта осуществляется по мере необходимости, но не реже, чем один раз в год, на основании предложений органов местного самоуправления и регионального оператора.
Основанием для актуализации региональной программы капитального ремонта могут являться: в том числе изменение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, включенных в региональную программу капитального ремонта, на более ранний, в том числе по предписаниям и требованиям контролирующих органов, или результаты мониторинга технического состояния многоквартирных домов.
Органы местного самоуправления направляют предложения по актуализации региональной программы капитального ремонта региональному оператору. Далее определен механизм согласования и утверждения необходимости внесения изменений. Если подкрепить необходимость корректировки заключением строительной экспертизы, то любой отказ от внесения изменений в региональную программу может быть оспорен в суде с положительной перспективой.
Необходимость проведения капитального ремонта определяется на основании сведений о техническом состоянии конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирного дома, составленных по результатам осенних и весенних осмотров. По результатам осенних и весенних осмотров составляется соответствующий акт, который направляется в органы местного самоуправления для актуализации региональной программы капитального ремонта.
Вывод: если организация, обслуживающая общее имущество многоквартирного дома, будет надлежащим образом исполнять свои обязательства по осмотру общего имущества многоквартирного дома и направлять данные в орган местного самоуправления, то региональная программа будет изменена, а капитальный ремонт, при необходимости, пройдет раньше, без необходимости формирования фонда капитального ремонта на специальном счете.
Вообще, вопросов связанных с проведением капитального ремонта в многоквартирных домах может быть еще много. В связи с чем, будем отвечать на запросы наших читателей и расширять данный материал по мере поступления откликов читателей.
Загрузка...
Вы должны авторизоваться чтобы опубликовать комментарий.