ТСЖ или УК? А может непосредственное?

X
Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Разработан командой socpravo.ru
X Хотите оставить пожелание для автора?

Один из самых жарких споров последнего времени: Какую форму управления выбрать для родного дома? Давайте об этом и поговорим.

На различных дискуссионных площадках современного общества, будь то форум, группа в WatsApp или очередное ток-шоу — одной из жарких тем для обсуждения остается вопрос о правильности выбора способа управления общим имущество в многоквартирном доме.

Несмотря на то, что форм управления три:

— основные словесные баталии ведутся по поводу последних двух форм. Давайте все рассмотрим по порядку.

Общее имущество в многоквартирном доме требует постоянного содержания, и правила установлены двумя основными нормативными правовыми актами:

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290

Согласно ПП РФ № 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В первом случае, самостоятельное обслуживание общего имущества — это непосредственное управление собственниками.

Непосредственное управление собственниками

Собственники имеют право самостоятельно выполнять работы по обслуживанию общего имущества. При такой форме управления нет исполнителя коммунальных услуг и поэтому вся ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг возлагается непосредственно на ресурсоснабжающие организации. Отсутствие исполнителя, а точнее возложение обязанности по предоставлению круглосуточно качественных коммунальных услуг на РСО, являлось ключевым для выбора непосредственной формы управления, т.к. с должниками разбирались конкретно РСО и деньги за содержание общего имущества не направлялись в погашение долгов по потребленным коммунальным услугам.

О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Spoiler
ЖК РФ, Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

  1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
  2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Подробнее 

Широкое применение данной формы управления во многих городах, привело к росту задолженности по коммунальным услугам

Spoiler
и уменьшению количества поступающих денег в бюджет от штрафов. Если нет ответственного лица за содержание, то кого штрафовать? 🙂

Предполагаем, что из-за этих причин законодатель изменил положения о непосредственном управлении и ограничил его применение:

  • с 01 мая 2015 года непосредственное управление можно было применять только в домах с количеством квартир не более 16,
  • а с 04.07.2016 г. в домах с количеством квартир не более 30.

Подобное ограничение, по количеству квартир в МКД, не случайно, т.к. размер платы за содержание жилого помещения напрямую зависит от размера обслуживаемой площади по простой зависимости — чем больше обслуживаемая площадь, тем меньше затраты на нее. Именно по этой причине, чем меньше площадь дома, тем выше размер платы за его содержание.

Полезность непосредственного управления, помимо плюса в части отсутствия ответственности за иных должников, также напрямую зависит от фактора «стоимость дома». Расходы на содержание общего имущества в доме типа «townhouse» будут выше, чем в доме «барачного» типа, но не за счет стоимости самих расходов (хотя частично допускается и такой вариант), а за счет количества тех работ, которые будут выполняться на этом доме. В домах «барачного» типа мало кто заинтересован в их сохранении и поддержании надлежащего состояния, т.к. основная мечта их жителей — это поскорее довести дом до аварийного состояния и переехать в новое комфортное жилье. В том числе и по этой причине стоимость размер платы за содержание будет не 150 рублей/м2, а 10-12 рублей/м2.

Главный принцип содержания общего имущества при непосредственном управлении в том, что собственники самостоятельно выполняют работы, что приводит к минимизации расходов на содержание общего имущества. Большинство работ в МКД можно делать самостоятельно обладая необходимыми техническими познаниями. Но одно — это выполнение работ в доме, где 8 квартир, и совсем другое в доме где таких квартир 80.

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Основной формой управления общим имуществом в крупных многоквартирных домах является управление товариществом собственников жилья.

Spoiler
Краткая справка:

Това́рищество со́бственников жилья́ (ТСЖ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.

Товарищество собственников жилья представляет собой российский эквивалент кондоминиума.

Подробнее 

Вопросы учреждения и управления ТСЖ, при наличии вопросов читателей, рассмотрим как-нибудь отдельно. Сегодня рассматриваем ТСЖ с другой стороны.

Большинство работ в МКД можно делать самостоятельно обладая необходимыми техническими познаниями. Но в МКД, в котором квартир больше, чем 30 (по мнению законодателя) — это уже невозможно. Поэтому необходимо привлекать наемных работников и специализированные организации, что в свою очередь приводит к необходимости надлежащего оформления отношений.

Деятельность по содержанию общего имущества не является коммерческой деятельностью, если она выполняется в отношении своего имущества.

Данный постулат является выводом из отнесения ТСЖ и подобных организаций к группе некоммерческих организаций. После регистрации ТСЖ как юридического лица оно приступает к управлению общим имуществом.

Spoiler
ГК РФ Статья 123.1. Основные положения о некоммерческих корпоративных организациях

  1. Некоммерческими корпоративными организациями признаются юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (пункт 1 статьи 50 и статья 65.1), учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган в соответствии с пунктом 1 статьи 65.3 настоящего Кодекса.
  2. Некоммерческие корпоративные организации создаются в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, общественных организаций, ассоциаций (союзов), товариществ собственников недвижимости, казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, а также общин коренных малочисленных народов Российской Федерации (пункт 3 статьи 50)…

ГК РФ Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

  1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
  2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.
  3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.
  4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Ключевым отличием ТСЖ от непосредственного управления является создание юридического лица и все вытекающие из этого плюсы и минусы:

  • плюсы — расчетный счет, легальные квитанции, участие в программах софинансирования, управление в одних руках и т.п.
  • минусы — отчетность, налоги, ответственность и т.п.

За ненадлежащее управление общим имуществом ТСЖ может быть привлечено к ответственности. И если при непосредственном управлении «крайнего» найти еще проблематично, то после регистрации ТСЖ — отвечать будет ТСЖ.

Введение ответственности подразумевает, что ТСЖ должно обеспечить в полном объеме надлежащее содержание МКД, для чего оно нанимает необходимых специалистов и заключает договора.

Рассмотрим реальный пример сметы на содержание в одном из ТСЖ

Наименование Сумма в месяц
 Вознаграждение председателя правления ТСЖ 25000
 Бухгалтерские услуги по договору 8000
 Мойка подъездов ООО «Чистый дом» 13200
 Влажная уборка 18700
 Сухая уборка 17200
 Дворник 7000
 Электрик 10000
 Слесарь-сантехник 10000
 Обслуживание теплового узла учета 2500
Итого: 111600

Как видно, в штате данного ТСЖ есть почти весь необходимый персонал для полного обслуживания МКД и выполнения работ по минимальному перечню. При надлежащей работе всего персонала можно полноценно обслуживать общее имущество и собирать деньги на текущий ремонт.

Остается только вопрос в размере платы, позволяющем компенсировать эти расходы. Именно этот вопрос является ключевым при выборе формы управления. Напомним, что чем меньше площадь, тем выше расходы на квадратный метр общей площади.

Рассматриваемый нами пример сметы ТСЖ используется в ТСЖ с общей площадью 12400 м2, соответственно, на один квадратный метр приходится:

  • 111 600 / 12 400 = 9 руб. / м2

Как видите, сумма вполне обоснованная и не сильно затратная. Если учесть, что размер платы в этом ТСЖ равен 25,7 руб./м2, то на текущий ремонт общего имущества они собирают:

  • 25,7 х 12 400 — 116 000 = 207 080 руб. / месяц

Контроль за надлежащим содержанием общего имущества в данном ТСЖ возложен полностью на председателя ТСЖ. Благодаря зарплате 25000 рублей можно не только надеяться на добросовестное отношение к своим обязанностям, но и с относительной легкостью найти ему замену при плохой работе. Думаем, что это один из ключевых факторов почему данное ТСЖ процветает, в нем проводятся своевременные работы, меняются окна и т.п. 🙂

Почти идеальная ситуация и общее имущество обслуживается, и текущий ремонт делается, и все под контролем. Как Вы уже понимаете, подобная идеальная ситуация возможна только с большими МКД. На маленьких МКД расходы по рассмотренной смете становятся неподъемными:

Площадь дома Расходы руб./м2
4500 м2 24,8
3000 м2 37,2
400 м2 279

Большинство домов в России имеют общую площадь меньше, чем рассмотренное нами в примере ТСЖ. По этому вопрос минимизации расходов на содержание имеет для них первостепенное значение. Для большинства домов иметь штатного слесаря и электрика очень накладно, а о зарплате председателю 25 000 рублей мечтает большинство домкомов.

Управление управляющей организацией (УК)

Spoiler
Правильно использовать словосочетание «Управляющая организация». Но так повелось, что очень большая часть управляющих организаций стали именоваться «Управляющая компания… (и далее как фантазия позволит)». По этой причине словосочетание «Управляющая компания» более знакома читателям и будет также нами использоваться.

Наконец мы подошли к форме управления общим имуществом МКД в условиях, когда размер общей площади многоквартирного дома не позволяет в полном объеме содержать штатный персонал. При таких условиях управление домом передается в управляющую организацию на основании заключенного договора управления.

Spoiler
ЖК РФ, Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

  1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

  1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Подробнее 

Управляющая компания — как много в этих звуках 🙂 Сколько ругательств от потребителей слышно ежедневно по вопросу их ненадлежащей работы. Но разве все так плохо?

  • плюсами УК являются: постоянный штат работников, собственная необходимая материально-техническая база, минимальная стоимость расходов на содержание общего имущества за счет больших обслуживаемых площадей и т.д.
  • минусами УК являются: высокая степень ответственности и сложность контроля.

Spoiler
Тему об ответственности УК будем разбирать отдельно, т.к. в этой теме слишком много нюансов.

Скажем честно — собственники сами виноваты в том, что управляющие компании работают сегодня так как они работают. Большинство управляющих компаний руководствуется простым принципом: «Если в доме нет жалоб, значит в доме все хорошо». Собственники, не осуществляя надлежащий контроль за управляющими компаниями, сами приучили УК к бесплатным деньгам.

Как только в доме появляется контроль, то спустя некоторое время старая УК с ними расстается, т.к. за годы безделья они разучиваются работать хорошо. Средство только одно: меняйте УК и контролируйте работу новой с самого начала работы.

О контроле в МКД можете почитать в материале «Домоуправ, или Кто в доме главный?»

В момент заключении договора управления управляющая организация дает свое согласие за согласованный размер платы выполнять минимальный перечень предусмотренный ПП РФ № 290, а совет дома и председатель совета обязаны следить за тем, чтобы УК выполняла все что предписано. Любое не выполнение должно фиксироваться актами, в порядке предусмотренном ПП РФ 491 и ПП РФ 354, а на основании актов производиться перерасчет всему дому, т.е. уменьшать плату. Алгоритм достаточно простой, но он предусматривает постоянный контроль и ответственность совета дома и его председателя.

Также не следует забывать, что существенная доля в заработке УК — это проведение текущего ремонта, а согласование плана текущего ремонта и проверка его выполнения, это опять же деятельность совета дома и председателя. Дружба со сметчиком (специалистом занимающимся составлением и проверкой смет на выполнение строительных работ) позволит значительно снизить стоимость работ, т.к. независимая проверка документов по факту показывает двойное, а иногда и тройное завышение стоимости работ.

Но в отличии от ТСЖ, где именно правление заключает договора на проведение текущего ремонта, при управлении управляющей организацией работы на общем имуществе выполняются только  выбранной управляющей организацией и нанятыми ими лицами. У совета дома есть право не согласовать стоимость будущих работ и отказаться от их проведения по завышенной цене, но не договариваться со сторонними компаниями и затем требовать от УК, чтобы именно с этими компаниями был заключен договор на текущий ремонт. Поэтому к вопросу проверки смет и последующей приемке выполненных работ надо подходить очень ответственно.

При хорошем качественном контроле, многоквартирный дом может обслуживаться за нормальные деньги: — как вороватый председатель ТСЖ будет класть свободные деньги в свой карман, — так и нерадивая управляющая организация будет лениться и своевольничать.

Смешанные формы

Казалось бы, что альтернатива мрачная:

  • если дом большой (больше 8000 м2 или того размера. который позволяет компенсировать все затраты на собственный персонал), то ТСЖ;
  • если дом не большой (или затраты не компенсируются в должном объеме, или нет ответственных граждан), то УК.

Но в реальной практике применяются смешанные формы, когда при непосредственном управлении собственники заключают договор с управляющей организацией на обслуживание общего имущества, или правление ТСЖ заключает такой договор.

Использование смешанных форм позволяет частично компенсировать минусы чистых форм управления — за содержание общего имущества начинает отвечать одно лицо, которое может быть привлечено к ответственности, но отвечать оно будет только в рамках заключенного договора и за заранее согласованные обязанности.

При подобных отношениях Правление ТСЖ заменяет собой Совет дома, а Председатель правления или представитель собственников — Председателя совета дома. Управляющая организация также отвечает за общее имущество, но ее работа более конкретизирована и с ней легче расторгнуть договор обслуживания.

Только хорошая работа председателя дома (председателя ТСЖ) в сотрудничестве с советом дома (правлением ТСЖ) являются залогом порядка, а выбранная форма управления — только один из факторов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...