ТСЖ или УК? А может непосредственное?
Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.
Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.
Крепкий эспрессо за 110 руб.
Восхитительное Латте за 175 руб.
Один из самых жарких споров последнего времени: Какую форму управления выбрать для родного дома? Давайте об этом и поговорим.
На различных дискуссионных площадках современного общества, будь то форум, группа в WatsApp или очередное ток-шоу — одной из жарких тем для обсуждения остается вопрос о правильности выбора способа управления общим имущество в многоквартирном доме.
Несмотря на то, что форм управления три:
-
Непосредственное управление собственниками
-
Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)
-
Управление управляющей организацией (УК)
-
Смешанные формы
— основные словесные баталии ведутся по поводу последних двух форм. Давайте все рассмотрим по порядку.
Общее имущество в многоквартирном доме требует постоянного содержания, и правила установлены двумя основными нормативными правовыми актами:
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290
Согласно ПП РФ № 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.
В первом случае, самостоятельное обслуживание общего имущества — это непосредственное управление собственниками.
Непосредственное управление собственниками
Собственники имеют право самостоятельно выполнять работы по обслуживанию общего имущества. При такой форме управления нет исполнителя коммунальных услуг и поэтому вся ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг возлагается непосредственно на ресурсоснабжающие организации. Отсутствие исполнителя, а точнее возложение обязанности по предоставлению круглосуточно качественных коммунальных услуг на РСО, являлось ключевым для выбора непосредственной формы управления, т.к. с должниками разбирались конкретно РСО и деньги за содержание общего имущества не направлялись в погашение долгов по потребленным коммунальным услугам.
О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.
Широкое применение данной формы управления во многих городах, привело к росту задолженности по коммунальным услугам
Предполагаем, что из-за этих причин законодатель изменил положения о непосредственном управлении и ограничил его применение:
- с 01 мая 2015 года непосредственное управление можно было применять только в домах с количеством квартир не более 16,
- а с 04.07.2016 г. в домах с количеством квартир не более 30.
Подобное ограничение, по количеству квартир в МКД, не случайно, т.к. размер платы за содержание жилого помещения напрямую зависит от размера обслуживаемой площади по простой зависимости — чем больше обслуживаемая площадь, тем меньше затраты на нее. Именно по этой причине, чем меньше площадь дома, тем выше размер платы за его содержание.
Полезность непосредственного управления, помимо плюса в части отсутствия ответственности за иных должников, также напрямую зависит от фактора «стоимость дома». Расходы на содержание общего имущества в доме типа «townhouse» будут выше, чем в доме «барачного» типа, но не за счет стоимости самих расходов (хотя частично допускается и такой вариант), а за счет количества тех работ, которые будут выполняться на этом доме. В домах «барачного» типа мало кто заинтересован в их сохранении и поддержании надлежащего состояния, т.к. основная мечта их жителей — это поскорее довести дом до аварийного состояния и переехать в новое комфортное жилье. В том числе и по этой причине стоимость размер платы за содержание будет не 150 рублей/м2, а 10-12 рублей/м2.
Главный принцип содержания общего имущества при непосредственном управлении в том, что собственники самостоятельно выполняют работы, что приводит к минимизации расходов на содержание общего имущества. Большинство работ в МКД можно делать самостоятельно обладая необходимыми техническими познаниями. Но одно — это выполнение работ в доме, где 8 квартир, и совсем другое в доме где таких квартир 80.
Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)
Основной формой управления общим имуществом в крупных многоквартирных домах является управление товариществом собственников жилья.
Вопросы учреждения и управления ТСЖ, при наличии вопросов читателей, рассмотрим как-нибудь отдельно. Сегодня рассматриваем ТСЖ с другой стороны.
Большинство работ в МКД можно делать самостоятельно обладая необходимыми техническими познаниями. Но в МКД, в котором квартир больше, чем 30 (по мнению законодателя) — это уже невозможно. Поэтому необходимо привлекать наемных работников и специализированные организации, что в свою очередь приводит к необходимости надлежащего оформления отношений.
Деятельность по содержанию общего имущества не является коммерческой деятельностью, если она выполняется в отношении своего имущества.
Данный постулат является выводом из отнесения ТСЖ и подобных организаций к группе некоммерческих организаций. После регистрации ТСЖ как юридического лица оно приступает к управлению общим имуществом.
Ключевым отличием ТСЖ от непосредственного управления является создание юридического лица и все вытекающие из этого плюсы и минусы:
- плюсы — расчетный счет, легальные квитанции, участие в программах софинансирования, управление в одних руках и т.п.
- минусы — отчетность, налоги, ответственность и т.п.
За ненадлежащее управление общим имуществом ТСЖ может быть привлечено к ответственности. И если при непосредственном управлении «крайнего» найти еще проблематично, то после регистрации ТСЖ — отвечать будет ТСЖ.
Введение ответственности подразумевает, что ТСЖ должно обеспечить в полном объеме надлежащее содержание МКД, для чего оно нанимает необходимых специалистов и заключает договора.
Рассмотрим реальный пример сметы на содержание в одном из ТСЖ
| Наименование | Сумма в месяц |
| Вознаграждение председателя правления ТСЖ | 25000 |
| Бухгалтерские услуги по договору | 8000 |
| Мойка подъездов ООО «Чистый дом» | 13200 |
| Влажная уборка | 18700 |
| Сухая уборка | 17200 |
| Дворник | 7000 |
| Электрик | 10000 |
| Слесарь-сантехник | 10000 |
| Обслуживание теплового узла учета | 2500 |
| Итого: | 111600 |
Как видно, в штате данного ТСЖ есть почти весь необходимый персонал для полного обслуживания МКД и выполнения работ по минимальному перечню. При надлежащей работе всего персонала можно полноценно обслуживать общее имущество и собирать деньги на текущий ремонт.
Остается только вопрос в размере платы, позволяющем компенсировать эти расходы. Именно этот вопрос является ключевым при выборе формы управления. Напомним, что чем меньше площадь, тем выше расходы на квадратный метр общей площади.
Рассматриваемый нами пример сметы ТСЖ используется в ТСЖ с общей площадью 12400 м2, соответственно, на один квадратный метр приходится:
- 111 600 / 12 400 = 9 руб. / м2
Как видите, сумма вполне обоснованная и не сильно затратная. Если учесть, что размер платы в этом ТСЖ равен 25,7 руб./м2, то на текущий ремонт общего имущества они собирают:
- 25,7 х 12 400 — 116 000 = 207 080 руб. / месяц
Контроль за надлежащим содержанием общего имущества в данном ТСЖ возложен полностью на председателя ТСЖ. Благодаря зарплате 25000 рублей можно не только надеяться на добросовестное отношение к своим обязанностям, но и с относительной легкостью найти ему замену при плохой работе. Думаем, что это один из ключевых факторов почему данное ТСЖ процветает, в нем проводятся своевременные работы, меняются окна и т.п. 🙂
Почти идеальная ситуация и общее имущество обслуживается, и текущий ремонт делается, и все под контролем. Как Вы уже понимаете, подобная идеальная ситуация возможна только с большими МКД. На маленьких МКД расходы по рассмотренной смете становятся неподъемными:
| Площадь дома | Расходы руб./м2 |
| 4500 м2 | 24,8 |
| 3000 м2 | 37,2 |
| 400 м2 | 279 |
Большинство домов в России имеют общую площадь меньше, чем рассмотренное нами в примере ТСЖ. По этому вопрос минимизации расходов на содержание имеет для них первостепенное значение. Для большинства домов иметь штатного слесаря и электрика очень накладно, а о зарплате председателю 25 000 рублей мечтает большинство домкомов.
Управление управляющей организацией (УК)
Наконец мы подошли к форме управления общим имуществом МКД в условиях, когда размер общей площади многоквартирного дома не позволяет в полном объеме содержать штатный персонал. При таких условиях управление домом передается в управляющую организацию на основании заключенного договора управления.
Управляющая компания — как много в этих звуках 🙂 Сколько ругательств от потребителей слышно ежедневно по вопросу их ненадлежащей работы. Но разве все так плохо?
- плюсами УК являются: постоянный штат работников, собственная необходимая материально-техническая база, минимальная стоимость расходов на содержание общего имущества за счет больших обслуживаемых площадей и т.д.
- минусами УК являются: высокая степень ответственности и сложность контроля.
Скажем честно — собственники сами виноваты в том, что управляющие компании работают сегодня так как они работают. Большинство управляющих компаний руководствуется простым принципом: «Если в доме нет жалоб, значит в доме все хорошо». Собственники, не осуществляя надлежащий контроль за управляющими компаниями, сами приучили УК к бесплатным деньгам.
Как только в доме появляется контроль, то спустя некоторое время старая УК с ними расстается, т.к. за годы безделья они разучиваются работать хорошо. Средство только одно: меняйте УК и контролируйте работу новой с самого начала работы.
О контроле в МКД можете почитать в материале «Домоуправ, или Кто в доме главный?»
В момент заключении договора управления управляющая организация дает свое согласие за согласованный размер платы выполнять минимальный перечень предусмотренный ПП РФ № 290, а совет дома и председатель совета обязаны следить за тем, чтобы УК выполняла все что предписано. Любое не выполнение должно фиксироваться актами, в порядке предусмотренном ПП РФ 491 и ПП РФ 354, а на основании актов производиться перерасчет всему дому, т.е. уменьшать плату. Алгоритм достаточно простой, но он предусматривает постоянный контроль и ответственность совета дома и его председателя.
Также не следует забывать, что существенная доля в заработке УК — это проведение текущего ремонта, а согласование плана текущего ремонта и проверка его выполнения, это опять же деятельность совета дома и председателя. Дружба со сметчиком (специалистом занимающимся составлением и проверкой смет на выполнение строительных работ) позволит значительно снизить стоимость работ, т.к. независимая проверка документов по факту показывает двойное, а иногда и тройное завышение стоимости работ.
Но в отличии от ТСЖ, где именно правление заключает договора на проведение текущего ремонта, при управлении управляющей организацией работы на общем имуществе выполняются только выбранной управляющей организацией и нанятыми ими лицами. У совета дома есть право не согласовать стоимость будущих работ и отказаться от их проведения по завышенной цене, но не договариваться со сторонними компаниями и затем требовать от УК, чтобы именно с этими компаниями был заключен договор на текущий ремонт. Поэтому к вопросу проверки смет и последующей приемке выполненных работ надо подходить очень ответственно.
При хорошем качественном контроле, многоквартирный дом может обслуживаться за нормальные деньги: — как вороватый председатель ТСЖ будет класть свободные деньги в свой карман, — так и нерадивая управляющая организация будет лениться и своевольничать.
Смешанные формы
Казалось бы, что альтернатива мрачная:
- если дом большой (больше 8000 м2 или того размера. который позволяет компенсировать все затраты на собственный персонал), то ТСЖ;
- если дом не большой (или затраты не компенсируются в должном объеме, или нет ответственных граждан), то УК.
Но в реальной практике применяются смешанные формы, когда при непосредственном управлении собственники заключают договор с управляющей организацией на обслуживание общего имущества, или правление ТСЖ заключает такой договор.
Использование смешанных форм позволяет частично компенсировать минусы чистых форм управления — за содержание общего имущества начинает отвечать одно лицо, которое может быть привлечено к ответственности, но отвечать оно будет только в рамках заключенного договора и за заранее согласованные обязанности.
При подобных отношениях Правление ТСЖ заменяет собой Совет дома, а Председатель правления или представитель собственников — Председателя совета дома. Управляющая организация также отвечает за общее имущество, но ее работа более конкретизирована и с ней легче расторгнуть договор обслуживания.
Только хорошая работа председателя дома (председателя ТСЖ) в сотрудничестве с советом дома (правлением ТСЖ) являются залогом порядка, а выбранная форма управления — только один из факторов.
Загрузка...