Взыскание неустойки по договору участия в долевом строительстве

X
Вам понравился материал? Вы можете угостить автора чашечкой ароматного кофе и оставить ему доброе пожелание 🙂

Ваше угощение будет обязательно доставлено до автора. Чашка кофе - это не много, но она согревает и придает силы творить дальше. Вы можете выбрать, чем угостить автора.

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Разработан командой socpravo.ru
X Хотите оставить пожелание для автора?

Как взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору участия в долевом строительстве? Как составить исковое заявление для взыскания неустойки? Какие документы необходимы, чтобы взыскать неустойку?

Новая квартира, новый ремонт. Как говорится «живи и радуйся». Однако, зачастую хорошее настроение портится просрочкой сдачи квартиры. Многие думают, что взыскание неустойки это долгое и трудное дело, и принимают решение не связываться с этим, но это не совсем так. Взыскание неустойки по договору долевого строительства дело очень простое и в данном материале мы научим Вас как это сделать.

  • Размер неустойки по договору участия в долевом строительстве
  • Право на взыскание неустойки по договору участия в долевом строительстве
  • Расчет неустойки по договору участия в долевом строительстве
  • Претензия о неустойке по договору участия в долевом строительстве
  • Исковое заявление о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве

Размер неустойки по договору участия в долевом строительстве

Для начала немного расскажем о том, как возникает право на неустойку и ее размер. Если кратко, то согласно статьи 330 Гражданского кодекса РФ — неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Простыми словами — неустойка, она же штраф или пени — это денежная ответственность за нарушение договора. Подробнее о неустойке в материале «Неустойка и ее виды» (ссылка).

Неустойка определяется в договоре или в законе. В отношении долевого строительства размер неустойки установлен в законе. Исходя из таких сочетаний как:

  • договор составляет застройщик;
  • размер неустойки не может быть меньше установленной законом;
  • повышенная неустойка указанная в договоре приведет к большим убыткам застройщика

следует обоснованный вывод, что при определении размера неустойки следует ориентироваться на размер предусмотренный законом, но и в договоре не мешает проверить 🙂

В статье 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлена неустойка в размере 1/300, а для физических лиц 1/150, ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.

Spoiler
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Если в договоре указана фраза типа: «Ответственность сторон определяется действующим законодательством РФ» или подобные им, то ориентируемся на текст установленный в законе. Если вдруг неустойка меньше, чем предусмотрено законом, то продолжаем ориентироваться на закон (уменьшение ответственности ничтожно), если указана неустойка больше чем в законе, то Вам повезло.

Право на взыскание неустойки по договору участия в долевом строительстве

Для того, чтобы неустойку взыскать, необходимо, чтобы появилось само право на взыскание неустойки. В нашей ситуации мы взыскиваем неустойку за нарушение сроков сдачи объекта.

При проведении строительных работ застройщик планирует их срок окончания с запасом, так чтобы оставалось время для оформления необходимых документов и завершения всех расчетов. Чем быстрее застройщик сдаст объект, тем быстрее он освободится от сопутствующих расходов на содержание объекта и может переходить к следующему. Но в строительстве происходит разное и сроки иногда переносятся.

Для того, чтобы избежать ответственности за нарушение сроков застройщик постарается этот срок изменить. Обратим внимание на пункт 3 статьи 6 ФЗ № 2014-ФЗ от 30.12.2004 г. — если застройщик не может закончить в срок, то он направляет уведомление… Обычно именно этим пунктом застройщик пугает дольщика и предлагает ему подписать дополнительное соглашение к договору. Если покупатель согласится и подпишет дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве

, то никакие разговоры потом:

  • меня пугали расторжением;
  • мне говорили, что стройка закроется и я потеряю деньги;
  • меня убеждали, что это нужно для документов;
  • я не знал, что подписываю, т.к. нет юридического образования;
  • мне сказали, что если не подпишу, то потеряю все…

и т.п. не будут иметь значение. Вы добровольно и сами согласились изменить срок, значит права на неустойку по старому сроку Вы не имеете.

О доверенностях

Spoiler
Очень распространена ситуация, когда застройщик при заключении договора долевого строительства уговаривает дольщика оформить на работника застройщика доверенность для оформления всяких документов.

Если подобная доверенность оформлена и в ней есть условие о том, что доверитель доверяет, в том числе, подписывать дополнительные соглашения к договору долевого строительства, то срок согласуют за Вас.

В последствии Вы также не сможете доказать, что не хотели изменять срок и соглашаться на это, т.к. ранее Вы дали доверенность. Кстати, при наличии подобной доверенности можно потерять и квартиру, и деньги, и «сам виноват, что доверенность дал».

Поэтому следует заметить, что соглашаться на подписание дополнительного соглашения сразу не стоит, но и категорично отказываться то же. Главное — это Ваш анализ ситуации и оценка рисков.

Примечание от автора

Spoiler
Мы не будем Вам советовать однозначно отказываться от договора и спасать деньги или тянуть до последнего в надежде и квартиру получить и неустойку. Этот выбор Вы можете сделать только сами.

Мы будем рассматривать идеальную ситуацию — когда дом построен, ведутся внутренние работы, знакомы в администрации застройщика сказали, что проблем нет, просто задержка в сдаче на 4 месяца.

В случае получения категоричного отказа — застройщик не сможет сразу в одностороннем порядке расторгнуть договор, так как это прописано в частях 2 и 3 статьи 9 ФЗ № 2014-ФЗ от 30.12.2004 г. так как для подобного порядка необходимы нарушения со стороны покупателя.

Spoiler
В других материалах мы можем поговорить об этом, но не сейчас. Сейчас мы рассматриваем взыскание неустойки из-за нарушений сроков сдачи, т.е. нарушения со стороны застройщика.

Однако, категоричный отказ покупателя дает теоретическое право застройщику инициировать процесс расторжения договора в соответствии с Гражданским кодексом РФ, т.е. в судебном порядке.

Spoiler
ГК РФ Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

Позиции высших судов по ст. 452 ГК РФ>>>

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

При хорошей подготовке юридической службы, договоренности с судьей, теоретически можно добиться в суде расторжения договора участия в долевом строительстве с выплатой первоначальной стоимости и процентов. А как Вы понимаете застройщику подобное решение будет выгодно, т.к. стоимость квартиры на стадии проекта сильно отличается от сданного объекта. «Теоретически» потому-что мы пока не слышали о таких прецедентах. Если будет более подробная информация, то разберем их более конкретно.

Исходя из наличия не большего, но все-таки риска, а также при уверенности, что дом все таки достроят — Вам необходимо затянуть процесс подписания дополнительного соглашения, на как можно больший срок. Правильный алгоритм следующий:

  • требуете текст дополнительного соглашения в письменном виде;
  • требуете документы подтверждающие новый срок;
  • требуете еще документы в подтверждение еще чего-нибудь.

Естественно, что все в письменном виде, с соблюдением 25-27 дневного срока с даты получения до даты ответа и т.д.

Но подчеркиваем еще раз, все эти действия только в случае уверенности, что дом будет сдан, а застройщик просто стремится уйти от ответственности.

Таким образом, если Вы добровольно не изменяете срок сдачи объекта в договоре и впоследствии дом будет сдан с нарушением указанного в договоре срока, Вы получаете право на взыскание неустойки.

Расчет неустойки по договору участия в долевом строительстве

Алгоритм расчет неустойки по договору участия в долевом строительстве достаточно простой. Разберем его на примере текста неустойки установленной законом:

Spoiler
одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В первую очередь необходимо определить ставку рефинансирования ЦБ РФ. До 01 января 2016 года ставка рефинансирования ЦБ менялась не очень часто и в период с 14 сентября 2012 года по 31 декабря 2015 года составляла 8,25 %

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

С 01 января 2016 года ставка рефинансирования ЦБ РФ ее значение соответствует значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату.

С 01 января 2016 года по 13 июня 2016 года ключевая ставка равнялась 11%, а с 14 июня 2016 года — 10,5%

Процентные ставки по операциям Банка России

Исходя из изменения рассмотрим два примера размера ставки рефинансирования для расчета неустойки:

если дом должен был быть сдан 01 января 2015 года, а сдан 01 июня 2015 года, то нарушение произошло 01 июня 2015 года, значит применяется ставка рефинансирования в размере 8,25%;

если дом должен был быть сдан 01 января 2015 года, а сдан 01 января 2016 года, то нарушение произошло 01 января 2016 года, значит применяется ключевая ставка в размере 11%.

Как видим из примера, для определения ставки необходимо использовать размер ставки установленный на дату подписания акта приема-передачи в собственность квартиры.

Например, акт сдачи квартиры датирован 18 июня 2015 года, значит применяется ставка в размере 8,25%

Дальше нам необходимо высчитать размер неустойки за один день нарушения исходя из нашей ставки. Высчитывается просто — надо сумму договора перевести в проценты затем умножить на ставку и разделить на 300 (для граждан на 150).

Например: сумма договора 3 907 500 рублей, тогда размер неустойки будет составлять 2149,125 рублей за один день нарушения срока сдачи.

Дальше высчитываем необходимое количество дней. Для этого можно воспользоваться встроенной функцией в Microsoft Ecxel или Open Office Calc — записав две даты и проведя между ними вычитание получим количество дней.

Например — по договору дата сдачи 4 квартал 2014 года, значит первая дата нарушения срока сдачи — 01 января 2015 года. Период между 18 июня 2015 года и 01 января 2015 года равен 168 дней.

Высчитав количество дней, посчитать неустойку уже не составляет никакого труда:

2149,125 * 168 = 361 053 рублей

Мы планируем разработку и введение различных калькуляторов неустоек, госпошлин и т.п., но позднее, после доработки генератора документов до необходимого уровня.

Калькуляторы расчета неустойки он-лайн

Если кто-то думает, что подобная сумма ему лишняя и ее трудно взыскать 🙂 может отдать право требования нам 🙂 на поддержку нашего проекта.

Претензия о неустойке по договору участия в долевом строительстве

Первым Вашим действием, после расчета неустойки, будет являться составление претензии в адрес застройщика. Соблюдение досудебного порядка очень важно и его не соблюдение приведет к тому, что Вы потеряете время, т.к. суд скорее всего Вам откажет.

Претензия о неустойке по договору участия в долевом строительстве

Как направлять документы вспоминаем здесь «Как правильно отправить письмо и доказать отправку.»

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве

После истечения 30 дней и отсутствия ответа от застройщика (это маловероятно после подобной претензии, но бывает) можем спокойно готовить небольшое исковое заявление в суд. Госпошлину можете посчитать на сайте Мосгорсуда РФ

Как формировать исковое заявление читаем в материалах «Как написать исковое заявление» на нашем сайте.

Образец искового заявления о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве

Будут вопросы — задавайте, постараемся помочь.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

0 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 50 оценок, среднее: 0,00 из 5 (0 оценок, среднее: 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.
Загрузка...